Σύμφωνα με τη νομοθεσία οικοδομική άδεια είναι η ατομική διοικητική πράξη, με την οποία επιτρέπεται η εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο, των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονται στις μελέτες που τη συνοδεύουν, εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος.
Τον όρο «οικοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής» φαίνεται να διασπά ο ν.4030/2011, ο οποίος στο άρθρο 1 προβλέπει δύο «πράξεις», οι οποίες εντάσσονται στην αυτή διοικητική διαδικασία, για την κατασκευή ιδιωτικών έργων:
α) την έγκριση δόμησης: που είναι η πιστοποίηση του δικαιώματος δόμησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης και αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας δόμησης,
β) την άδεια δόμησης: η οποία είναι η άδεια με την οποία επιτρέπεται η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών που περιγράφονται σε αυτήν και στις μελέτες που τη συνοδεύουν, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Παρατηρείται, κατ’αρχάς, ότι σύμφωνα με το σύστημα του νόμου η έγκριση δόμησης αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας δόμησης και ότι η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών επιτρέπεται μετά την έκδοση της άδειας δόμησης. Στο διοικητικό δίκαιο οι ρυθμίσεις αυτές εμφανίζουν τα χαρακτηριστικά της σύνθετης διοικητικής ενέργειας.
Εφ’ όσον χορηγηθεί άδεια για ανέγερση οικοδομής, αποκλείεται η ανάκληση αυτής ή η διακοπή των οικοδομικών εργασιών που εκτελούνται σύμφωνα με αυτή, εκτός αν διαπιστωθεί ότι η άδεια είναι παράνομη ή συντρέχει άλλος λόγος που προβλέπεται ειδικά από το νόμο. Η σχετική πράξη της Διοικήσεως, πρέπει να είναι ειδικά αιτιολογημένη, να προσδιορίζεται , δηλαδή, σαφώς η αποδιδόμενη νομική πλημμέλεια βάσει της οποίας επιτρέπεται η διακοπή των οικοδομικών εργασιών (ΣτΕ 2253/86, 258/87, 1505/88, 1974/94, 420/5, 4596/95, 2880/97, 900/98, 2391, 2642, 2643/2001, 3047/2002).
Σύμφωνα με γενική αρχή του Διοικητικού Δικαίου, που διέπει την ανάκληση των διοικητικών πράξεων και ισχύει και για την ανάκληση των οικοδομικών αδειών, δεν επιτρέπεται η Διοίκηση να ανακαλεί διοικητικές πράξεις, έστω και αν αυτές είναι παράνομες, μετά την πάροδο ευλόγου, χρόνου από την έκδοσή τους, εάν έχει δημιουργηθεί υπέρ των διοικουμένων πραγματική κατάσταση δεκτική έννομης προστασίας (ΣτΕ 4804/1998).
Εν τούτοις η ανάκληση είναι επιτρεπτή, χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμοδίας Αρχής, συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή η έκδοση της παρανόμου πράξεως προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικουμένου (ΣτΕ 1987/83, 2341/87, 2429/92 κ.ά.).
Η οικοδομική άδεια μπορεί να ανακληθεί και μετά τη λήξη του χρόνου της ισχύος της. Εξάλλου και η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας προϋποθέτει υφιστάμενη άδεια. Επομένως, αν η οικοδομική άδεια ακυρωθεί με δικαστική απόφαση, δεν μπορεί, μετά την ακύρωσή της, να αναθεωρηθεί, αφού λόγω του αναδρομικού χαρακτήρα του ακυρωτικού αποτελέσματος της δικαστικής απόφασης η άδεια αυτή θεωρείται ότι ουδέποτε εκδόθηκε (βλ. Σ.τ.Ε. 302/2002, 1418/1961).
Ο νομοθέτης δεν δίνει ορισμό της πλημμελούς οικοδομικής άδειας. Εντούτοις και παρά τον κίνδυνο να παραλειφθεί κάποιο κρίσιμο στοιχείο από τον σχετικό ορισμό, μπορεί να λεχθεί σε αδρές γραμμές ότι πλημμελής (ελαττωματική) είναι εκείνη η οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί κατά παράβαση των διατάξεων οι οποίες καθορίζουν, τα όργανα, τον τρόπο έκδοσής της, τη διαδικασία, τα δικαιολογητικά αλλά και το τυπικό και ουσιαστικό περιεχόμενό των εκθέσεων, των διαγραμμάτων και των μελετών της. Κρίσιμο στοιχείο του ορισμού είναι οι σχετικές νομοθετικές και κανονιστικές διατάξεις οι οποίες διέπουν όλα τα προαναφερθέντα, δηλαδή,τον τρόπο, τη διαδικασία έκδοσης καθώς και τα στοιχεία, και το περιεχόμενο των μελετών. Ο όρος, λοιπόν, πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών αναφέρεται στις νομικές πλημμέλειες των αδειών.
Δεν απαιτείται η τήρηση του δικαιώματος της προηγούμενης ακρόασης, όταν η ανάκληση γίνεται για λόγους αντικειμενικούς, όπως π.χ. όταν ανακαλείται η άδεια διάθεσης αποβλήτων λόγω υπέρβασης των ορίων που είχαν ταχθεί στη συγκεκριμένη επιχείρηση (ΣτΕ 3567/97) ή όταν ανακαλείται οικοδομική άδεια λόγω υπέρβασης του ποσοστού κάλυψης του γηπέδου ή λόγω του ότι το ανεγειρόμενο ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η νέα δόμηση (ΣτΕ 900/98) ή, τέλος, όταν η ανάκληση της άδειας λειτουργίας παιδικής κατασκήνωσης οφείλεται σε παράβαση όρου της (ΣτΕ 3149/98)
Είναι διαφορετικό, όμως, το ζήτημα, όταν η Διοίκηση ανακαλεί μια πράξη μετά πάροδο μακρού χρόνου π.χ. (4ετίας), μεταβάλλοντας μια κατάσταση που είχε παγιωθεί με την ανοχή της. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να τηρήσει το δικαίωμα προηγούμενης ακρόασης (ΣτΕ 5351/87).
Όταν η Διοίκηση ανακαλεί οικοδομική άδεια ως παράνομη, πρέπει να προσδιορίζεται κατά τρόπο σαφή και συγκεκριμένο, η νομική πλημμέλεια που της αποδίδεται (ΣτΕ 2389/2000, 3325/1999, 5003/1998), δεν κωλύεται, όμως, να ανακαλέσει την οικοδομική άδεια ως παράνομη, εάν εκκρεμεί αίτημα αναθεωρήσεως αυτής (ΣτΕ 3536/2001).
Η έλλειψη κυριότητος επί του ακινήτου, συνιστά, κατ’ αρχήν, λόγο που δικαιολογεί την ανάκληση της οικοδομικής αδείας, στην περίπτωση δε που μετά την έκδοση αυτής ανακύψουν αμφιβολίες ως προς την κυριότητα, την έκταση ή τα όρια του ακινήτου, στο οποίο αφορά η οικοδομική άδεια ή γενικώς ως προς την ύπαρξη εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του ακινήτου αυτού, ασκούντων επιρροή στην δόμησή του, η Διοίκηση οφείλει, πριν ανακαλέσει την εν λόγω οικοδομική άδεια, να εκφέρει ειδικώς αιτιολογημένη παρεμπίπτουσα κρίση επί του αμφισβητουμένου ζητήματος της κυριότητος, υπό την επιφύλαξη, βεβαίως, της τελικής κρίσεως των πολιτικών δικαστηρίων (ΣτΕ 157/2003, 1555/1997).
Τέλος η επ’ αόριστον διακοπή των οικοδομικών εργασιών, συνιστά ανάκληση της οικοδομικής αδείας, η εν συνεχεία, όμως, έκδοση πράξεως συνεχίσεως των οικοδομικών εργασιών, ισοδυναμεί με ανάκληση της ανακλητικής πράξεως και έχει ως συνέπεια την επαναφορά της εν ισχύϊ οικοδομικής αδείας. Συνεπώς η πράξη συνεχίσεως των οικοδομικών εργασιών, έχει εκτελεστό χαρακτήρα και όταν δεν τροποποιεί τους όρους ανεγέρσεως της οικοδομής παραδεκτώς συμπροσβάλλεται με την οικοδομική άδεια, υπό την επιφύλαξη ότι ο αιτών δεν έχει απωλέσει την προθεσμία προσβολής επί ακυρώσει της οικοδομικής αδείας μέχρι της εκδόσεως της πράξεως διακοπής των οικοδομικών εργασιών, η οποία επιφέρει και διακοπή της αρξαμένης τυχόν προθεσμίας ασκήσεως της αιτήσεως ακυρώσεως (ΣτΕ 4955/1998).