Η ελληνική Golden Visa είναι η πενταετής «μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή» τύπου Β.5, η οποία χορηγείται σε πολίτες τρίτων χωρών που πραγματοποιούν επιλέξιμη επένδυση. Η συνηθέστερη διαδρομή είναι η αγορά ακινήτου και διέπεται κυρίως από το άρθρο 100 ν. 5038/2023 (Κώδικας Μετανάστευσης), όπως ισχύει.
Η άδεια:
- παρέχει δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα και ελεύθερης μετακίνησης εντός Σένγκεν σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες Σένγκεν,
- ισχύει πέντε έτη και ανανεώνεται για ισόχρονο διάστημα όσο διατηρείται η επένδυση,
- δεν απαιτεί ελάχιστη πραγματική διαμονή στην Ελλάδα για την ανανέωσή της,
- δεν παρέχει δικαίωμα εξαρτημένης ή ανεξάρτητης εργασίας στην Ελλάδα,
- δεν ισοδυναμεί αυτομάτως με φορολογική κατοικία ούτε με ελληνική ιθαγένεια.
Ακολουθεί η διαδικασία με βασική έμφαση στην επένδυση σε ακίνητο, που αποτελεί την τυπική Golden Visa.
Επιβεβαίωση ότι ο ενδιαφερόμενος είναι επιλέξιμος
Ο αιτών πρέπει να είναι πολίτης τρίτης χώρας, δηλαδή να μην έχει την ιθαγένεια κράτους της ΕΕ/ΕΟΧ ή Ελβετίας.
Απαιτείται επίσης:
- νόμιμη είσοδος στην Ελλάδα με οποιαδήποτε ισχύουσα θεώρηση εισόδου ή νόμιμη διαμονή στη χώρα,
- ισχύον ταξιδιωτικό έγγραφο,
- να μη συντρέχουν λόγοι δημόσιας τάξης, ασφάλειας ή καταχώρισης σε εθνικές ή ενωσιακές βάσεις απαγόρευσης εισόδου,
- ιδιωτική ασφαλιστική κάλυψη για τον αιτούντα και, όπου απαιτείται, για τα μέλη της οικογένειας.
Δεν απαιτείται ο επενδυτής να λάβει υποχρεωτικά εθνική θεώρηση τύπου D, εφόσον εισέρχεται νόμιμα με άλλη θεώρηση ή διαμένει ήδη νόμιμα στην Ελλάδα. Η προσήκουσα θεώρηση D παραμένει πρακτικά χρήσιμη όταν ο ενδιαφερόμενος επιθυμεί να οργανώσει από το εξωτερικό την επένδυση και τη μόνιμη εγκατάστασή του.
Επιλογή επενδυτικής κατηγορίας ακινήτου και ελάχιστου ποσού
Α. Αγορά ακινήτου στις περιοχές υψηλού ορίου: 800.000 ευρώ
Απαιτείται επένδυση τουλάχιστον 800.000 ευρώ για ακίνητα που βρίσκονται:
- στην Περιφέρεια Αττικής,
- στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης,
- στις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας,
- σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή.
Η αγορά πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο. Εφόσον πρόκειται για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια, απαιτούνται τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων.
Β. Αγορά ακινήτου στις λοιπές περιοχές: 400.000 ευρώ
Για κάθε άλλη περιοχή της Ελλάδας, το κατώτατο τίμημα είναι 400.000 ευρώ.
Και εδώ:
- η επένδυση γίνεται σε ένα μόνο ακίνητο,
- για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια απαιτούνται τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων.
Γ. Ειδικές περιπτώσεις: 250.000 ευρώ
Το ελάχιστο ποσό είναι 250.000 ευρώ στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Αλλαγή χρήσης σε κατοικία
Αγορά ακινήτου του οποίου οι κύριοι χώροι μετατρέπονται σε κατοικία. Η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση για την άδεια διαμονής. - Βιομηχανικά κτίρια
Αγορά βιομηχανικού κτιρίου, τμήματος βιομηχανικού κτιρίου ή ακινήτου εντός του οποίου υπάρχει βιομηχανικό κτίριο, εφόσον επί τουλάχιστον πέντε έτη πριν από την επένδυση δεν λειτουργούσε εκεί βιομηχανία και ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης σε κατοικία. - Διατηρητέα κτίρια
Αγορά προς αποκατάσταση ή ολική ανακατασκευή διατηρητέου κτιρίου ή τμήματός του. Η επένδυση γίνεται σε ένα ακίνητο. Απαγορεύεται η μεταβίβασή του πριν από την πλήρη αποκατάσταση ή ανακατασκευή του.
Δ. Άλλες επιλέξιμες μορφές επένδυσης σε ακίνητο
Η άδεια μπορεί επίσης να χορηγηθεί με:
- μακροχρόνια σύμβαση σε σύνθετο τουριστικό κατάλυμα,
- χρονομεριστική μίσθωση τουριστικού καταλύματος,
- αγορά ακινήτου μέσω νομικού προσώπου με έδρα στην Ελλάδα ή άλλο κράτος μέλος της ΕΕ, εφόσον ο επενδυτής κατέχει το σύνολο των εταιρικών μεριδίων/μετοχών,
- απόκτηση ακινήτου από ενήλικο με κληρονομιά ή γονική παροχή, με αντικειμενική αξία τουλάχιστον ίση με το κατά περίπτωση απαιτούμενο όριο.
Προετοιμασία πριν από την αγορά
Έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και διορισμός φορολογικού εκπροσώπου
Πριν από την αγορά ακινήτου, ο επενδυτής συνήθως πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ και, όταν δεν έχει φορολογική κατοικία ή εγκατάσταση στην Ελλάδα, να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο.
Στην πράξη απαιτούνται συνήθως:
- διαβατήριο,
- επίσημη μετάφραση όπου απαιτείται,
- πληρεξούσιο προς δικηγόρο ή άλλο νόμιμα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο,
- στοιχεία κατοικίας στο εξωτερικό,
- στοιχεία του φορολογικού εκπροσώπου.
Η αγορά ακινήτου δεν συνεπάγεται από μόνη της μεταφορά φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα. Ωστόσο, ο επενδυτής θα έχει φορολογικές υποχρεώσεις που απορρέουν από την ιδιοκτησία του ακινήτου, όπως ΕΝΦΙΑ και φορολογία τυχόν εισοδήματος από μακροχρόνια μίσθωση.
Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού ή οργάνωση της τραπεζικής πληρωμής
Η πληρωμή του τιμήματος πρέπει να είναι πλήρως ιχνηλατήσιμη. Πριν από το συμβόλαιο, οργανώνονται:
- τα στοιχεία ταυτοποίησης του αγοραστή, πωλητή και τυχόν τρίτου πληρωτή,
- η προέλευση των κεφαλαίων και τα έγγραφα συμμόρφωσης με τις διαδικασίες καταπολέμησης νομιμοποίησης εσόδων,
- ο τραπεζικός λογαριασμός του δικαιούχου στην Ελλάδα,
- η μέθοδος πληρωμής που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο.
Η πληρωμή μπορεί να γίνει:
- με δίγραμμη τραπεζική επιταγή,
- με μεταφορά πίστωσης/τραπεζικό έμβασμα,
- μέσω POS εγκατεστημένου από πάροχο υπηρεσιών πληρωμών που λειτουργεί στην Ελλάδα, με χρεωστική ή πιστωτική κάρτα του αγοραστή.
Η πληρωμή επιτρέπεται να γίνει και από:
- τον ή τη σύζυγο,
- τον ή τη συμβίο με σύμφωνο συμβίωσης,
- συγγενή εξ αίματος ή εξ αγχιστείας έως δεύτερου βαθμού,
με την προϋπόθεση ότι δηλώνονται πλήρως η συγγένεια και όλα τα στοιχεία της συναλλαγής στο συμβόλαιο.
Η ΣτΕ 2036/2019 ανέδειξε τη σημασία της αυστηρής τήρησης του αποδεκτού και αποδείξιμου τρόπου πληρωμής. Ειδικότερα, υπό το τότε νομοθετικό πλαίσιο, το Δικαστήριο έκρινε ότι το τίμημα έπρεπε να καταβάλλεται με δίγραμμη επιταγή ή τραπεζικό έμβασμα και όχι με κάρτα. Σήμερα, το άρθρο 100 παρ. 5 ν. 5038/2023 προβλέπει ρητά και την πληρωμή μέσω POS υπό τις ειδικές προϋποθέσεις του.
Νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου
Πριν την υπογραφή προσυμφώνου ή οριστικού συμβολαίου πρέπει να ολοκληρωθεί έλεγχος ιδίως για:
- τίτλους ιδιοκτησίας και αλυσίδα μεταβιβάσεων,
- εγγραπτέα βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις και διεκδικήσεις,
- κτηματολογικά στοιχεία,
- νομιμότητα κτίσματος και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές,
- χρήση ακινήτου και δυνατότητα αλλαγής χρήσης, όπου επιλέγεται η ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ,
- επιφάνεια κύριων χώρων, όπου εφαρμόζεται το όριο των 120 τ.μ.,
- επιλεξιμότητα του ακινήτου για Golden Visa και έλεγχο αν έχει ήδη χρησιμοποιηθεί από τον πωλητή για έκδοση άδειας επενδυτή.
Υπογραφή συμβολαίου και καταχώριση στο Κτηματολόγιο
Μετά τον έλεγχο:
- καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης και τυχόν λοιποί φόροι/τέλη,
- υπογράφεται το συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου,
- στο συμβόλαιο πρέπει να αναγράφονται με πληρότητα:
- το τίμημα,
- ο τρόπος εξόφλησης,
- οι λογαριασμοί πληρωτή και δικαιούχου,
- τα στοιχεία του αγοραστή, πωλητή και τυχόν τρίτου πληρωτή,
- η συγγενική ή συζυγική σχέση του τρίτου πληρωτή, αν υπάρχει,
- τυχόν διαλυτική αίρεση και η άρση της,
- το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή μεταγράφεται, όπου αυτό εξακολουθεί να απαιτείται.
Για την αίτηση Golden Visa απαιτείται αποδεικτικό καταχώρισης/μεταγραφής ή, όπου επιτρέπεται, βεβαίωση δικηγόρου περί της εγγραπτέας πράξης.
Έκδοση συμβολαιογραφικής βεβαίωσης Golden Visa
Ο συμβολαιογράφος που συνέταξε την πράξη εκδίδει ειδική βεβαίωση, η οποία είναι κρίσιμο δικαιολογητικό της αίτησης.
Η βεβαίωση πρέπει να επιβεβαιώνει ιδίως:
- τα στοιχεία των συμβαλλομένων,
- τα στοιχεία και την ταυτότητα του ακινήτου,
- το συμφωνηθέν τίμημα,
- τον νόμιμο τρόπο καταβολής,
- όλα τα στοιχεία της τραπεζικής συναλλαγής,
- την ύπαρξη ή μη διαλυτικής αίρεσης,
- την άρση της αίρεσης και την εξόφληση, όταν υπάρχουν,
- αν το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί προηγουμένως για άδεια μόνιμης διαμονής επενδυτή.
Συγκέντρωση δικαιολογητικών για την αρχική άδεια
Για αγορά ακινήτου, ο βασικός φάκελος περιλαμβάνει κατά κανόνα:
- ισχύον διαβατήριο και αντίγραφα των κρίσιμων σελίδων,
- ισχύουσα θεώρηση εισόδου, τίτλο νόμιμης διαμονής ή βεβαίωση κατάθεσης αίτησης,
- πρόσφατες φωτογραφίες σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές,
- ειδική συμβολαιογραφική βεβαίωση,
- αντίγραφο συμβολαίου αγοράς,
- αποδεικτικό μεταγραφής ή κτηματολογικής καταχώρισης,
- ιδιωτικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο,
- αποδεικτικό καταβολής του ηλεκτρονικού παραβόλου των 2.000 ευρώ για τον κύριο επενδυτή,
- αποδεικτικά πλήρους κυριότητας του νομικού προσώπου, αν η αγορά έγινε μέσω εταιρείας,
- επίσημα μεταφρασμένα και, όπου απαιτείται, επισημειωμένα με Apostille πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης για τα εξαρτώμενα μέλη.
Για ειδικές περιπτώσεις, όπως αλλαγή χρήσης, ανέγερση, γονική παροχή, κληρονομιά, χρονομεριστική μίσθωση ή διατηρητέο, προστίθενται τα ειδικά έγγραφα της αντίστοιχης κατηγορίας.
Υποβολή της αίτησης και βεβαίωση κατάθεσης
Η αίτηση υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία αδειών διαμονής του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, με τον τρόπο που προβλέπει η ισχύουσα διοικητική διαδικασία.
Με την πλήρη υποβολή του φακέλου εκδίδεται βεβαίωση κατάθεσης αίτησης. Η βεβαίωση:
- αποδεικνύει τη νόμιμη εκκρεμότητα της αίτησης,
- επιτρέπει στον αιτούντα να παραμείνει νόμιμα στην Ελλάδα μέχρι την έκδοση απόφασης,
- δεν υποκαθιστά πάντοτε την άδεια διαμονής για κάθε σκοπό διεθνούς μετακίνησης· συνεπώς απαιτείται προσεκτικός έλεγχος πριν από ταξίδι εκτός Ελλάδας.
Η διοίκηση οφείλει να εκδώσει την άδεια εντός δύο μηνών από τότε που περιέρχονται σε αυτή όλα τα στοιχεία του πλήρους φακέλου.
Βιομετρικά στοιχεία
Ο αιτών καλείται να προσέλθει αυτοπροσώπως για τη λήψη βιομετρικών στοιχείων, ιδίως:
- φωτογραφίας,
- δέκα δακτυλικών αποτυπωμάτων.
Η φυσική παρουσία είναι ουσιώδης για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και την εκτύπωση του δελτίου άδειας διαμονής. Ο πληρεξούσιος μπορεί να διεκπεραιώσει πράξεις προετοιμασίας και υποβολής όπου επιτρέπεται, αλλά δεν υποκαθιστά τον επενδυτή στη λήψη βιομετρικών στοιχείων.
Έκδοση και παραλαβή της άδειας
Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης και πληρούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις:
- εκδίδεται η άδεια διαμονής τύπου Β.5,
- η διάρκεια ισχύος της είναι πέντε έτη,
- εκδίδονται ατομικές άδειες και για τα επιλέξιμα μέλη οικογένειας,
- η άδεια παραλαμβάνεται με τη διαδικασία που ορίζεται από την αρμόδια υπηρεσία.
Η άδεια δεν επιτρέπει εργασία, αλλά δεν αποκλείει κατ’ αρχήν την κατοχή εταιρικών συμμετοχών ή τη διοίκηση εταιρείας, υπό την επιφύλαξη των ειδικών κανόνων της εταιρικής, φορολογικής και μεταναστευτικής νομοθεσίας.
Μέλη οικογένειας που μπορούν να λάβουν άδεια
Ο κύριος επενδυτής μπορεί να συμπεριλάβει:
- τον ή τη σύζυγο,
- τον ή τη συμβίο με σύμφωνο συμβίωσης που έχει συναφθεί στην Ελλάδα,
- άγαμα κοινά τέκνα κάτω των 21 ετών,
- άγαμα τέκνα του επενδυτή ή του/της συζύγου/συμβίου κάτω των 21 ετών, όταν η επιμέλεια έχει ανατεθεί νόμιμα στον αντίστοιχο γονέα,
- απευθείας ανιόντες και των δύο συζύγων ή συμβίων.
Τα τέκνα που συμπληρώνουν το 21ο έτος μπορούν να λάβουν αυτοτελή άδεια διαμονής διάρκειας τριών ετών, σύμφωνα με την ειδική ρύθμιση του άρθρου 100 παρ. 7.
Ανανέωση της Golden Visa
Η αίτηση ανανέωσης πρέπει να υποβληθεί πριν από τη λήξη της πενταετούς άδειας.
Για ανανέωση απαιτούνται ιδίως:
- αποδεικτικό ότι το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα και νομή του επενδυτή ή ότι εξακολουθεί να ισχύει η επιλέξιμη τουριστική/χρονoμεριστική σύμβαση,
- ισχύον ιδιωτικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο,
- ηλεκτρονικό παράβολο 2.000 ευρώ,
- ειδικά δικαιολογητικά για την αντίστοιχη κατηγορία επένδυσης.
Δεν απαιτείται ελάχιστος χρόνος παραμονής στην Ελλάδα. Οι απουσίες από τη χώρα δεν κωλύουν την ανανέωση, αρκεί να συνεχίζει να υφίσταται η επένδυση και να πληρούνται οι λοιποί όροι.
Για διατηρητέο ακίνητο της ειδικής κατηγορίας των 250.000 ευρώ, απαιτείται κατά την πρώτη ανανέωση να έχει ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή ολική ανακατασκευή.
Χρήση και εκμίσθωση του ακινήτου
Ο επενδυτής μπορεί να εκμισθώνει το ακίνητο μακροχρόνια.
Απαγορεύονται όμως:
- η βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού,
- η υπεκμίσθωση.
Για ακίνητο που υπάγεται στην κατηγορία των 250.000 ευρώ λόγω αλλαγής χρήσης σε κατοικία, απαγορεύεται επιπλέον η χρήση του ως έδρας ή υποκαταστήματος επιχείρησης.
Η παράβαση μπορεί να επιφέρει:
- ανάκληση της άδειας διαμονής,
- αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 50.000 ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου.
Παράνομη μεταβίβαση διατηρητέου πριν από την ολοκλήρωση της αποκατάστασης ή ανακατασκευής συνεπάγεται ανάκληση της άδειας και πρόστιμο 150.000 ευρώ.
Πώληση ή μεταβίβαση του ακινήτου
Η διατήρηση της κυριότητας και νομής του ακινήτου είναι βασικός όρος ανανέωσης.
Αν ο επενδυτής πωλήσει το ακίνητο:
- η Golden Visa του πωλητή ανακαλείται,
- ο νέος αγοραστής μπορεί να λάβει Golden Visa εφόσον είναι πολίτης τρίτης χώρας και πληροί τις ισχύουσες προϋποθέσεις.
Πριν από πώληση ακινήτου που ανήκει σε πολίτη τρίτης χώρας, πρέπει να προσκομιστεί βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας αν το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για έκδοση Golden Visa.
Μεταβατικές διατάξεις
Τα παλαιότερα καθεστώτα επένδυσης, όπως των 250.000 ευρώ ή των 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές, εξακολουθούν να προστατεύουν άδειες που ήδη χορηγήθηκαν υπό τους τότε ισχύοντες όρους. Οι άδειες αυτές ανανεώνονται, εφόσον διατηρούνται οι όροι που ίσχυαν κατά τη χορήγησή τους.
Οι ειδικές μεταβατικές προθεσμίες ολοκλήρωσης επενδύσεων του προγενέστερου καθεστώτος, οι οποίες έληγαν κατά βάση έως 30 Απριλίου 2025, δεν αφορούν νέες επενδύσεις που ξεκινούν σήμερα.
Εναλλακτικές επενδυτικές διαδρομές
Πέρα από την ακίνητη περιουσία, ο Κώδικας Μετανάστευσης προβλέπει άδειες επενδυτικής δραστηριότητας μέσω χρηματοοικονομικών επενδύσεων, όπως:
- εισφορά κεφαλαίου τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε επιχείρηση,
- επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ΑΕΕΑΠ, ΕΚΕΣ ή ΑΚΕΣ υπό ειδικούς όρους,
- αγορά ομολόγων Ελληνικού Δημοσίου τουλάχιστον 500.000 ευρώ,
- προθεσμιακή κατάθεση τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ελληνικό πιστωτικό ίδρυμα,
- χαρτοφυλάκιο εισηγμένων τίτλων τουλάχιστον 800.000 ευρώ,
- μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων ή οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων, συνήθως τουλάχιστον 350.000 ευρώ,
- επένδυση σε επιλέξιμη νεοφυή επιχείρηση ύψους τουλάχιστον 250.000 ευρώ, με πρόσθετους όρους συμμετοχής και δημιουργίας θέσεων εργασίας.
Οι διαδρομές αυτές έχουν διαφορετική διαδικασία πιστοποίησης της επένδυσης, συνήθως με εμπλοκή της Διεύθυνσης Άμεσων Ξένων Επενδύσεων του Υπουργείου Ανάπτυξης, και δεν πρέπει να συγχέονται με την άδεια Β.5 της αγοράς ακινήτου.
Πρακτική σειρά ενεργειών
- Επιλογή κατηγορίας επένδυσης και έλεγχος του απαιτούμενου ορίου.
- Έκδοση ΑΦΜ και διορισμός φορολογικού εκπροσώπου.
- Προκαταρκτικός τραπεζικός και έλεγχος προέλευσης κεφαλαίων.
- Νομικός, κτηματολογικός, τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος ακινήτου.
- Προετοιμασία της πληρωμής με απολύτως ιχνηλατήσιμο τρόπο.
- Πληρωμή φόρου μεταβίβασης, υπογραφή συμβολαίου και καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
- Έκδοση ειδικής βεβαίωσης συμβολαιογράφου.
- Σύναψη ιδιωτικής ασφάλισης.
- Υποβολή αίτησης του επενδυτή και των μελών οικογένειας.
- Λήψη βεβαίωσης κατάθεσης και προσέλευση για βιομετρικά.
- Έκδοση άδειας εντός δύο μηνών από την πλήρη περιέλευση του φακέλου στην εκδούσα αρχή.
- Διατήρηση της επένδυσης και τήρηση των περιορισμών χρήσης μέχρι κάθε ανανέωση.