Απαραίτητη η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών για νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστα μέρη ακινήτου επί ελλείψεως κανονισμού οροφοκτησίας (ΟλΣτΕ 1616/2025).

Από τις διατάξεις του Ν. 4178/2013, οι οποίες είναι ερμηνευτέες σύμφωνα με τον σκοπό του νόμου και υπό το φως των άρθρων 17 και 24 (§ 2) του Συντάγματος, καθώς και σε συνδυασμό με διατάξεις της λοιπής νομοθεσίας που καθορίζουν την έκταση και το περιεχόμενο των δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου, τις οποίες άλλωστε ο νόμος ουδόλως έθιξε, συνάγεται ότι για να υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, από την άποψη της σχετικής διαδικασίας και των δικαιολογητικών, θα πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που τάσσει ο διοικητικός νόμος και επιπλέον να μην θίγεται το συνταγματικώς κατοχυρωμένο δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών. Εν όψει των ανωτέρω, η διάταξη της υποπερ. ι΄ της περ. δ΄ της § 1 του άρθρου 11 του Ν. 4178/2013, που ορίζει ότι την αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να υποβάλει ο συνιδιοκτήτης μετά από απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία, αποβλέπει, στην τελευταία αυτή περίπτωση, μόνο στη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων για πρακτικούς λόγους κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης προκειμένου να καταστεί εφικτή η πλήρης καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων ακινήτων. Αντιθέτως, η διάταξη αυτή δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από άλλους συνιδιοκτήτες του ακινήτου για την υπαγωγή των ως άνω αυθαιρέτων στον Ν. 4178/2013. Κατά συνέπεια, αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εγερθεί αμφισβήτηση από συνιδιοκτήτη για τη νομιμότητα υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης, που πραγματοποιήθηκε σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, τα αρμόδια για τον έλεγχο των αυθαιρέτων και των σχετικών αιτήσεων όργανα (οικεία Υπηρεσία Δόμησης, ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κ.ά.) δεν δύνανται να αποδεχθούν την αίτηση ρητώς ή σιωπηρώς, συναφώς δε και την υπαγωγή της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης στον Ν. 4178/2013, με μόνη την τυπική διαπίστωση ότι η σχετική αίτηση υποβλήθηκε δυνάμει του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του νόμου από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών της συνιδιοκτησίας, αλλά, οφείλουν, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεων πραγματοποιήθηκαν σε κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, να απορρίψουν ή να ακυρώσουν την αίτηση υπαγωγής ή και να ανακαλέσουν τη σχετική πράξη εφόσον η αίτηση έχει περαιωθεί. Το περαιτέρω δε ζήτημα της έκτασης των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών επί των κοινοχρήστων μερών του ακινήτου ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια. Επομένως, η διάταξη του άρθρου 11 § 1 περ. δ΄ υποπερ. Ι΄ του Ν. 4178/2013, έχουσα την προαναφερθείσα έννοια, δεν αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 § 2 του Συντάγματος. (Μειοψ.).