Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645Κ.Πολ.Δ, σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου υπό την προύποθεση ότι η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως και έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου που τεκμαίρεται εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά (637 ΚΠολΔ).
Αξίζει να σημειωθεί ότι η διάταξη του άρθ. 637 ΚΠολΔ όπου αναφέρεται η προϋπόθεση για επίδοση εξώδικης όχλησης αφορά διαταγές απόδοσης μισθίου και όχι διαταγή πληρωμής (ΜΠρΘεσ 4110/2018 αδημ.).
Οι ρυθμίσεις για την διαταγή απόδοσης μισθίου έχουν εφαρμογή μόνο στις περιπτώσεις που θα μπορούσε να καταγγελθεί η μίσθωση σύμφωνα με το άρθ. 597 ΑΚ ή που θα μπορούσε να ζητηθεί η απόδοση του μισθίου με βάση το άρθ. 66 ΕισΝΚΠολΔ και όχι σε άλλες περιπτώσεις που μπορεί να ζητηθεί απόδοση του μισθίου (π.χ. κακή χρήση, λήξη λόγω παρόδου του χρόνου κ.λπ.).
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου απαιτείται μεταξύ άλλων η μίσθωση να είναι ενεργός και όχι λυμένη, αφού εάν έχει λυθεί η σχετική σύμβαση μίσθωσης δεν οφείλεται μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης. Ενεργός είναι η μίσθωση όσο διαρκεί η συμβατικά ορισθείσα χρονική διάρκεια, η οποία όμως παρατείνεται με βάση τυχόν υπάρχουσες διατάξεις του νόμου αναγκαστικού δικαίου, οι οποίες ορίζουν διαφορετικά το συγκεκριμένο ζήτημα. Νόμιμη διάρκεια πρέπει να θεωρηθεί και η διάρκεια της μίσθωσης στην οποία αυτή εισέρχεται μετά από σιωπηρή, κατ’ άρθ. 611 ΑΚ, αναμίσθωση.
Έτσι, επί υπερημερίας του μισθωτή ως προς την οφειλόμενη κατ’ άρθ. 601 ΑΚ στον εκμισθωτή αποζημίωση χρήσης λήξασας μίσθωσης δεν επιτρέπεται η έκδοση διαταγής απόδοσης του μίσθιου (ΜΕφΠειρ 201/2017 αδημ. ).
Ειδικότερα προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου είναι οι κάτωθι:
1. Καθυστέρηση μισθώματος.
Η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου επιτρέπεται μόνο σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος. Απαιτείται όχι απλή αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλαδή υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 340 επ.), η οποία, όταν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη ημέρα επέρχεται με μόνη την παρέλευση της δήλης αυτής ημέρας, κατά τον κανόνα του άρθ. 341 § 1 ΑΚ (ΑΠ 1711/1985 ΕΔΠ 1986/309). Η καθυστέρηση του μισθώματος μπορεί να είναι είτε ολική είτε μερική (ΕφΘεσ 172/1996 ΕλΔ 37/1420).
Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοση της χρήσης του μισθίου ακόμα κι αν προηγουμένως κατήγγειλε τη μίσθωση, κατ’ άρθ. 597 ΑΚ, για υπερημερία του οφειλέτη (ΑΠ 1226/2017 )
Ως μίσθωμα, θεωρείται και το χαρτόσημο της μίσθωσης και οι τόκοι υπερημερίας, και οι κοινόχρηστες δαπάνες και λοιπές υποχρεώσεις τις οποίες έχει αναλάβει με τη σύμβαση να καταβάλλει ο μισθωτής (βλ. σχετ. 645 ΚΠολΔ).
Για να καταστεί δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου, πρέπει: α) η μίσθωση να αποδεικνύεται εγγράφως, και β) να έχει επιδώσει ο εκμισθωτής, νομίμως, εξώδικη πρόσκληση στον μισθωτή, με δικαστικό επιμελητή και να έχουν περάσει 15 ημέρες.
Δεν μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν οφείλει μίσθωμα αλλά την κατ’ άρθ. 601 ΑΚ, αποζημίωση χρήσης (ΜΠρΘεσ 17318/2017 αδημ.).
2. Απόδειξη μίσθωσης.
Για να εκδοθεί διαταγή απόδοσης του μισθίου, λόγω καθυστέρησης του μισθώματος, πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της. Εννοείται ότι εγγράφως πρέπει να αποδεικνύεται και το ύψος του οφειλόμενου μισθώματος (Χ. Παπαδάκης: Διαταγές στη μισθωτική διαδικασία, έκδ. 2004, αριθ. 17). Αν έχει συμφωνηθεί αναπροσαρμογή με βάση ορισμένο κριτήριο (π.χ. τιμαριθμική αναπροσαρμογή) πρέπει να αποδεικνύεται και το ύψος του οφειλόμενου μισθώματος, δηλαδή το πώς προέκυψε αυτό από τη συμφωνημένη ή και την τυχόν νόμιμη αναπροσαρμογή.
Η έναρξη της μίσθωσης μπορεί να αποδεικνύεται με οποιοδήποτε έγγραφο όπως είναι το μισθωτήριο, από εξώδικη δήλωση των μερών αλλά και από το έγγραφο που εξάγεται από τα στοιχεία ηλεκτρονικής δήλωσης της μίσθωσης στην ΔΟΥ, εφόσον προκύπτει η δήλωση όλων των συμβαλλομένων .Αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως μόνον η έναρξη της μίσθωσης οπότε τεκμαίρεται ότι η μίσθωση εξακολουθεί να υφίσταται είτε με βάση τον νόμιμο χρόνο της (3ετία, 12ετία, 16ετία) είτε ως αναμίσθωση κατ’ άρθ. 611 ΑΚ.
Σύμφωνα με τις υπ’ αριθ. 999/2015 και 1312/2000 του Α.Π
«Απαιτούμενη προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου είναι η έγγραφη απόδειξη της ύπαρξης της σύμβασης μίσθωσης κατά το χρόνο που γεννήθηκε και κατέστη ληξιπρόθεσμη η απαίτηση της αιτούσας – εκμισθώτριας για την καταβολή των ένδικων μισθωμάτων από την καθ’ ης η αίτηση – μισθώτρια, χωρίς να ενδιαφέρει αν η σύμβαση αυτή κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης διαταγής απόδοσης εξακολουθεί να είναι ενεργός»
3)Όχληση – Προθεσμία. Σύμφωνα με το άρθ. 637 ΚΠολΔ, προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου είναι να έχει επιδοθεί από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή, με δικαστικό επιμελητή, έγγραφη εξώδικη όχληση και να έχουν παρέλθει δέκα πέντε (15) τουλάχιστον μέρες μέχρι την ημέρα κατάθεσης της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης.
Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά, ενώ δεν απαιτείται στην περίπτωση που υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση. Πάντως, πρέπει να γίνει δεκτό, ότι η επίδοση της όχλησης πρέπει να είναι επίκαιρη. Αν η προηγούμενη όχληση επιδόθηκε πριν από πολύ καιρό, θα πρέπει να επιδοθεί νέα όχληση.
Επί οικογενειακής στέγης πρέπει η έγγραφη όχληση να επιδοθεί και στη σύζυγο του μισθωτή μέσα στην ίδια προθεσμία (πρβλ. 612Α ΑΚ· ΕιρΚαλ 422/2016 Αρμ 2016/223, Χ. Παπαδάκης: Διαταγή απόδοσης μισθίου, έκδ. 2013, αριθ. 69, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθ. 612Α, αριθ. 4).
Σύμφωνα με το άρθ. 637 εδ. β΄ ΚΠολΔ: «Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία».
Η διαταγή δεν μπορεί να εκδοθεί για μισθώματα και ποσά πέραν από εκείνα που αναγράφονται στην έγγραφη όχληση.
Σύμφωνα με το άρθ. 638 ΚΠολΔ, αρμόδιος καθ’ ύλη για έκδοση διαταγής είναι ο ειρηνοδίκης, αν το μηνιαίο μίσθωμα είναι μέχρι 600 ευρώ και ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου αν το μηνιαίο μίσθωμα είναι μεγαλύτερο από το ποσό αυτό. Κατά τόπο αρμόδιος είναι ο δικαστής του τόπου του μισθίου, εκτός αν υπάρχει ρητή παρέκταση.
Αν ο δικαστής είναι αναρμόδιος απορρίπτει την αίτηση και δεν την παραπέμπει στον αρμόδιο δικαστή
(πηγή: Κατράς Ι., (2019) Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2η έκδ., Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα).