Νέες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση
Σε γενικές γραμμές, οι συντελεστές δόμησης εκτός σχεδίου περιορίζονται κατά 10% (κατά μέσο όρο) και κατά 33% στη βιομηχανία.
Ειδικότερα, προωθείται:
– Αύξηση της αρτιότητας για τον τουρισμό στα 8 στρέμματα
– Μείωση των συντελεστών δόμησης σε όλες τις δραστηριότητες κατά 10% (μέσος όρος)
– Απαγόρευση κτισμάτων στις κορυφογραμμές
Όσον αφορά στις παρεκκλίσεις αρτιότητας στην εκτός σχεδίου δόμηση, μέχρι την οριστική κατάργησή τους θα ισχύσουν μόνο για τα επόμενα δυο χρόνια, για λόγους αποφυγής αιφνιδιασμών. Εντός αυτού του διαστήματος οι ιδιοκτήτες οφείλουν να έχουν λάβει οικοδομική άδεια.
Επίσης, για κάθε άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή ορίζεται ένα ποσοστό 5% του κόστους της να καταβάλλεται υπέρ του Πράσινου Ταμείου ώστε να προορίζεται για την αντιμετώπιση των παρενεργειών της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης.
Ωστόσο, ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης, συνδυάζεται με σημαντική ενίσχυση της οργανωμένης χωροθέτησης, αυξάνοντας σημαντικά τους συντελεστές δόμησης. Έτσι, δίνονται μπόνους δόμησης σε οργανωμένες χωροθετήσεις (όπως είναι τα επιχειρηματικά πάρκα ή οι οργανωμένοι τουριστικοί υποδοχείς). Ειδικότερα, για την ενίσχυση της ελκυστικότητας των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης το ΥΠΕΝ προωθεί αύξηση των συντελεστών δόμησης κατά 25% (μέσος όρος).
Επίσης προωθεί – κυρίως για τα νησιά, αλλά και για περιοχές χωρίς μεγάλη ζήτηση – τον περιορισμό της αρτιότητας στα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, δημιουργώντας μια νέα κατηγορία οργανωμένων αναπτύξεων μικρής κλίμακας (ελάχιστο εμβαδόν 50 στρέμματα, από 150 σήμερα). Το ίδιο θα ισχύει και στους οργανωμένους υποδοχείς για τη βιομηχανία ή την εφοδιαστική αλυσίδα.
Τι θα χτίζεται εκτός σχεδίου
Σχετικά με τη δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμών, η πρόταση του ΥΠΕΝ περιλαμβάνει τα εξής:
Για κατοικία
• Σήμερα: στα 4 στρέμματα χτίζονται 200 τ.μ. και μετά τα 4 στρέμματα μπορεί κανείς να χτίσει με συντελεστή δόμησης 0,02 επί της επιπλέον έκτασης.
• Νέα πρόταση: 150 τ.μ. + 1/16 της έκτασης του ακινήτου από τα 1.200 μέχρι τα 2.000 τ.μ., 1/20 μέχρι τα 4.000 τ.μ., 0,02 μέχρι τα 8.000 τ.μ., 0,01 πέραν των 8.000 τ.μ.
Για ξενοδοχεία
• Σήμερα: Συντελεστές δόμησης 0,2/ 0,15/ 0,10. Για καταλύματα 5 και 4 αστέρων: 0,20 σε όλο το γήπεδο.
• Πρόταση: 0,18/ 0,15/ 0,10. Για καταλύματα 5 αστέρων: 0,20 και για
4 αστέρων: 0,18
Για εκπαιδευτήρια ο συντελεστής δόμησης εκτός σχεδίου μειώνεται από 0,3 σήμερα σε 0,27, για νοσοκομεία και κλινικές από 0,6 σε 0,54, για σταθμούς λεωφορείων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη από 0,9 σε 0,8, για αγροτικές εγκαταστάσεις από 0,9 σε 0,8 και για βιομηχανίες από 0,9 σε 0,8.
Οικισμοί προ του 2023 γίνονται προ 1981
Επίσης, με τις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου επιχειρείται να εκσυγχρονιστεί το πολεοδομικό τοπίο στους προ του 1923 υφιστάμενους οικισμούς της χώρας, καθώς από τότε έως σήμερα το πραγματικά όρια των συγκεκριμένων χωριών έχουν αλλάξει. Για αυτό προτείνεται αλλαγή του έτους αναφοράς που τους χαρακτηρίζει σε 1981.
Ειδικότερα, για τον προσδιορισμό των ορίων των οικισμών που προϋπάρχουν του 1923 και δεν έχουν οριοθετηθεί, καθώς για όσους είναι κάτω των 2.000 κατοίκων που δεν έχουν οριοθετηθεί αλλά υφίστανται νομίμως, θα λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση, και ειδικότερα τα υπάρχοντα κτίσματα και οι υπάρχοντες δρόμοι, κατά το έτος 1981.
Σύνδεση χρήσεων γης με ΚΑΔ
Θεσπίζεται Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης και με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας οι χρήσεις γης που θα περιλαμβάνονται σε αυτή θα αντιστοιχίζονται με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ) και με τις κατηγορίες της περιβαλλοντικής αδειοδότησης. Επίσης, προβλέπεται η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα γίνει απλούστευση των χρήσεων γης (και θα μειωθούν κυρίως οι γενικές χρήσεις) ενώ κατά τη διαδικασία του πολεοδομικού σχεδιασμού θα δίνεται η δυνατότητα καθορισμού νέων ειδικών χρήσεων, που δεν είχαν προβλεφθεί στο παρελθόν.
Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης
Για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστής Δόμησης προσδιορίζονται – με βάση τη νομολογία του ΣτΕ – οι προϋποθέσεις για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), προκειμένου η μεταφορά συντελεστή δόμησης να γίνεται σε οργανωμένες περιοχές. Επίσης, αποκλείεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης και καθορίζεται για άλλη μια φορά η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω της οποίας θα γίνονται οι σχετικές αγοραπωλησίες τίτλων.
Προβλέψεις για άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων
Στο νομοσχέδιο, περιλαμβάνεται, μεταξύ πολλών άλλων ρυθμίσεων, και ειδικό κεφάλαιο για την άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων. Πρόκειται για τις απαλλοτριώσεις που επιβάλλοντος επί ακινήτων κατά την έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου στη διαδικασία πολεοδομικού σχεδιασμού, ώστε να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι.
Όμως, εδώ και δεκαετίες, εκατοντάδες χιλιάδες υποθέσεις δέσμευσης ιδιοκτησίας από τους δήμους σέρνονται στους δικαστικούς διαδρόμους δίχως αποτέλεσμα. Οι προωθούμενες διατάξεις επιχειρούν να ξεκαθαρίσουν το τοπίο προτείνοντας ότι θα μπορεί να αίρεται αυτοδικαίως η ρυμοτομική απαλλοτρίωση, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν έχουν παρέλθει 15 έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, ή 5 έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή αναλογισμού, ή 18 μήνες από τον καθορισμό τιμής αποζημίωσης. Μάλιστα ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να ζητήσει τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη.
Ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επαν-επιβληθεί μόνο μία φορά ενώ επιταχύνεται και απλουστεύεται η διαδικασία καταβολής αποζημίωσης.
Ηλεκτρονικά όλες οι νέες οικοδομικές άδειες
Οι νέες ρυθμίσεις προβλέπουν την έκδοση όλων των οικοδομικών αδειών ψηφιακά. Θα μπορούν να εκδίδονται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του σχετικού φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες. Καθίσταται υποχρεωτική η προέγκριση για τις κατηγορίες 1 και 2 των οικοδομικών αδειών προς διασφάλιση της νομιμότητας των διοικητικών πράξεων.
Αλλαγές σε ύψη και αποσύρσεις κτιρίων και «μπόνους» δόμησης
Με το νέο σχέδιο νόμου δίδονται κίνητρα για απομείωση καθ’ ύψος υφιστάμενων κτιρίων, για «απόσυρση» κτιρίων και απαλλοτρίωση ορόφων. Επίσης, σε κτίρια με
υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακής κλάσης Α+) δίνεται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 5%.
Επίσης, προβλέπεται αύξηση ποσοστού κάλυψης για την βελτίωση της ποιότητας των τουριστικών καταλυμάτων (σε επίπεδο άνω του υποχρεωτικά απαιτούμενου κατά περίπτωση), αποκλειστικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων ημιυπαίθριων χώρων επί της επιπλέον κάλυψης του γηπέδου, χωρίς αύξηση του αριθμού των κλινών.
Για τα ειδικά κτίρια επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος για μεμονωμένα στοιχεία του κτιρίου, όπως οι καπναγωγοί, τα καμπαναριά, οι υδατόπυργοι, τα σιλό καθώς και ως προς την κατασκευή περισσότερων του ενός υπογείων, που δεν υπολογίζονται στην επιφάνεια που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης.
Κατά παρέκκλιση, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης κτιρίων τουριστικών καταλυμάτων εντός σχεδίου ή εντός οικισμού προ του 1923 ή και η ανάπτυξη σε αυτά δραστηριοτήτων που επιτρέπονται από τις υφιστάμενες για την περιοχή χρήσεις γης, εφόσον:
– έχουν ανεγερθεί νόμιμα.
– έχουν συμπληρώσει διάρκεια μεγαλύτερη των 20 ετών, από την ημερομηνία χορήγησης της πρώτης άδειας λειτουργίας.
– Κατά την τελευταία επταετία δεν έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του αναπτυξιακού νόμου.
Η παρέκκλιση δεν συμπεριλαμβάνει τυχόν αυθαίρετα τμήματα των κτιρίων που έχουν νομιμοποιηθεί για την αρχική τους χρήση.
Για την έκδοση οικοδομικής άδειας για την αλλαγή χρήσης (χορηγείται μετά από γνωμοδότηση του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής) απαιτείται καταβολή τέλους επανάχρησης του κτιρίου ίσου με 4% της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου (καταβάλλεται υπέρ του οικείου Ο.Τ.Α. και διατίθεται για έργα ανάπλασης και ανάδειξης του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος στα διοικητικά όριά του).
Επίσης, δίνονται κίνητρα για ενίσχυση της προσβασιμότητας των κτιρίων για τους ανθρώπους με αναπηρίες. Προβλέπεται η δυνατότητα εγκατάστασης κατασκευών, όπως ειδικές ράμπες εκτός της ρυμοτομικής γραμμής, αλλά και η προσθήκη ανελκυστήρων σε κτίρια, όπου δεν υπήρχε σχετική πρόβλεψη στην αρχική οικοδομική άδεια.
Ακόμη, κατασκευές που εξυπηρετούν άτομα με ειδικές ανάγκες (πλατύσκαλα, ανελκυστήρες) δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης.