ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
1.- ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574-618) , και από το άρθρο 2 του ν.1703/1987 όπως αντικαταστάθηκε. με το άρθρο 1 παρ.5 του ν.2235/94 που ορίζουν και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη υποχρεωτική ελάχιστη τριετή διάρκεια εκτός εάν η μίσθωση λυθεί μεταγενέστερα με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Οι μισθώσεις αυτές είναι οι συνηθέστερες και οι μισθωτές που πληρούν ορισμένα εισοδηματικά κριτήρια τυγχάνουν κρατικής επιδότησης .
2.-ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΕΥΤΕΡΕΥΟΥΣΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ διέπονται σήμερα από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574-618).
3.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 12ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο α του νόμου 4242/2014, (ΦΕΚ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει « οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του αστικού κώδικα και του Π.Δ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού».
4.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 3ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο β του νόμου 4242/2014, (ΦΕΚ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.»
5.- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΜΙΣΘΩΤΗ
Μια εμπορική μισθωτική σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί από τον μισθωτή με τους όρους που προβλέπονται από το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995 όπως αυτό τροποποιήθηκε με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 που ορίζει : «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης». Βεβαίως η ανωτέρω απαρίθμηση των μισθωτικών συμβάσεων είναι και των όρων αυτών είναι ενδεικτική αφού υπάρχουν και οι μισθωτικές συμβάσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κλπ που διέπονται από ειδικότερες διατάξεις. O δικηγόρος που θα συντάξει την μισθωτική σύμβαση θα ενημερώσει για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που δημιουργούνται εκατέρωθεν με την κατάρτισή της.
ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ
Είναι απόλυτα ορθό και επιβεβλημένο με την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου να γίνεται συγχρόνως και καταχώριση των στοιχείων της μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και συγχρόνως η αποδοχή της μίσθωσης από τον μισθωτή διότι έτσι διασφαλίζεται ο ιδιοκτήτης για την δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, αλλά και για την περίπτωση που δεν διαθέτει ΑΦΜ ο ενοικιαστής κλπ . Σε διαφορετική περίπτωση πρέπει να καταχωρείται στην ΑΑΔΕ στις προθεσμίες που ορίζει ο νόμος και να αποδέχεται την μίσθωση ο ενοικιαστής.
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΒΟΛΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΙΟ (ΕΞΩΣΗ)
Λόγω μη συμμόρφωσης των μισθωτών στην καταβολή των ενοικίων , των κοινοχρήστων κ.λ.π ακολουθείται η διαδικασία απόδοσης του μισθίου η οποία πραγματώνεται με τους κάτωθι τρόπους:
1.-ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ. Είναι ο συνηθέστερος και συντομότερος τρόπος να επιτύχετε την αποβολή του δύστροπου ενοικιαστή και να ελευθερώσετε το ακίνητο σας απευθυνόμενοι στον δικηγόρο σας..
Αρχικά σε πρώτο στάδιο κοινοποιείται η εξώδικη δήλωση διαμαρτυρίας προς τον ενοικιαστή (και στην σύζυγο του εάν το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κυρία κατοικία )και καλείται εντός 15 ημερών από την κοινοποίηση της εξώδικης δήλωσης να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που γνωρίζουν την «διαδικασία» θα αρχίσουν την αναζήτηση νέου μισθίου αφού συνήθως οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν την άμεση αποστολή της εξώδικης δήλωσης και ελπίζουν μάταια τις περισσότερες φορές ότι ο ενοικιαστής θα τακτοποιήσει την οφειλή του και έτσι παραμένουν αρκετούς μήνες χωρίς την καταβολή του ενοικίου.. Έτσι με ένα πολύ μικρό έξοδο (την κοινοποίηση του εξωδίκου) αποφεύγετε η μεγαλύτερη ζημία. Επίσης σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 637 ΚπολΔ εάν υπάρξει και στο μέλλον και άλλη καθυστέρηση δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης.
Στην συνέχεια σε δεύτερο στάδιο εάν δεν υπάρξει πληρωμή της οφειλής εντός 15 ημερών υποβάλλεται από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και εκδίδεται συνήθως εντός μια εβδομάδας η διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην σχετική αίτηση και συνακόλουθα στην εκδοθησομένη διαταγή μπορεί καταχωρηθεί και αίτημα καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων ,κοινοχρήστων ,οφειλών από ΕΥΔΑΠ και ηλεκτρικού ρεύματος εάν η σύνδεση δεν είναι επ΄ ονόματι του ενοικιαστή. Η διαταγή απόδοσης μισθίου κοινοποιείται από τον δικηγόρο με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή με την εντολή προς εκτέλεση να παραδώσει ελεύθερο και κενό το μίσθιο εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. Βεβαίως ο μισθωτής δύναται να ασκήσει δια του δικηγόρου του ανακοπή εντός 15 εργασίμων ημερών από την κοινοποίηση της διαταγής και να προβάλει λόγους ακύρωσης της διαταγής απόδοσης μισθίου ημερών αλλά η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση την εκτέλεση της διαταγής.
Τέλος σε τρίτο στάδιο εάν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο και αδιαφορεί για την εξέλιξη ακολουθεί η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την διαταγή υστέρα από έγγραφή εντολή του δικηγόρου και αποβάλει τον ενοικιαστή από το μίσθιο. Ακολουθεί καταγραφή των αντικειμένων που θα βρεθούν στο μίσθιο που παραδίδονται σε μεσεγγυούχο και αλλάζεται η κλειδαριά. Ο μεσεγγυούχος είναι υποχρεωμένος να φυλάσσει για έξι μήνες τα πράγματα του ενοικιαστή που μπορεί να τα μεταφέρει και σε άλλο χώρο. Πολλές φορές όμως ο ενοικιαστής φεύγει αυτοβούλως από το μίσθιο σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας χωρίς όμως να παραδώσει τα κλειδιά ή αδιαφορώντας να παραδώσει με κάποιο εμφανή τρόπο. Πάντως ο ιδιοκτήτης για να είναι εξασφαλισμένος έναντι του ενοικιαστή πρέπει να λαμβάνει έγγραφη απόδειξη παράδοσης των κλειδιών και του μισθίου διαφορετικά θα πρέπει να εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου με δικαστικό επιμελητή έστω και εάν η εκτέλεση αφορά κενό μίσθιο. Θα πρέπει πάντως ο ιδιοκτήτης να συμβουλεύεται τον δικηγόρο του πριν την παραλαβή του μισθίου.
2.- ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΑΠΟ ΔΥΣΤΡΟΠΙΑ ή ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ. Σε ορισμένες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Αυτό συμβαίνει είτε διότι δεν έχει συνταχθεί μισθωτήριο συμβόλαιο, είτε διότι δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά η μισθωτική σύμβαση στην ΑΑΔΕ είτε διότι δεν έχει γίνει αποδοχή της σύμβασης από τον μισθωτή είτε διότι έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση του μισθωτή η του εκμισθωτή από την αρχική μισθωτική σύμβαση καθώς και για πλειονότητα άλλων περιπτώσεων .Τότε ακολουθείται η διαδικασία ασκήσεως αγωγής απόδοσης μισθίου και κατατίθεται αγωγή από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο δικαστήριο με αίτημα την απόδοση του μισθίου με την οποία ορίζεται ημερομηνία εκδίκασης της αγωγής ( συνήθως σε 2-3 περίπου μήνες ανάλογα με το δικαστήριο)και κοινοποιείται στον ενοικιαστή. Στην συνέχεια ακολουθεί εκδίκαση(συζήτηση) της αγωγής και μετά από 2-3 περίπου μήνες εκδίδεται η απόφαση η οποία συνήθως ορίζεται και προσωρινά εκτελεστή στην συνέχεια κοινοποιείται στον ενοικιαστή και ακολουθείται η διαδικασία εξώσεως με δικαστικό επιμελητή. Βεβαίως ο ενοικιαστής έχει την δυνατότητα ασκήσεως ένδικων μέσων κατ΄ αυτής καθώς και την δυνατότητα ασκήσεως αίτησης αναστολής εκτέλεσης της απόφασης.
ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΛΟΓΩ ΛΗΞΕΩΣ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΣΤΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ.
Μια μισθωτική σύμβαση λήγει όταν παρέλθει ο χρόνος της συμβατικής διάρκεια καθώς και χρόνος της νόμιμης διάρκειας (δηλαδή της ελαχίστης εκείνης διάρκειας που προβλέπεται από τον νόμο). Εάν μία μισθωτική σύμβαση λήξει και αυτή εξακολουθεί να υφίσταται και να λειτουργεί τότε θεωρείται ότι καθίσταται αορίστου και καταγγέλλεται οποτεδήποτε σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και μπορεί να ασκηθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο αγωγή με αίτημα την απόδοση του μισθίου. Εάν η μισθωτική σύμβαση δεν έχει λήξει και πάλι μπορεί να ασκηθεί αγωγή απόδοσης μισθίου με αίτημα επίσης την απόδοση του μισθίου αλλά με τον χρονικό περιορισμό ότι το μίσθιο θα αποδοθεί μετά την επομένη της λήξης της μισθωτικής σύμβασης.
ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΣΕ ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ
Τα ανείσπρακτα μισθώματα δεν φορολογούνται εάν προηγουμένως έχει ασκηθεί σχετική αγωγή η έχει εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου η διαταγή καταβολής μισθωμάτων που προσκομίζονται και κατατίθενται στην αρμοδία Δ.Ο.Υ πριν την υποβολή της δήλωσης φόρου εισοδήματος για το διάστημα που αφορούν.
Επίσης συνυποβάλλεται και υπεύθυνη δήλωση του δηλούντος στην Δ.Ο.Υ χωρίς την θεώρηση του γνησίου της υπογραφής. Αφού καταχωρηθούν όλα τα ανωτέρω στοιχεία από την αρμοδία Δ.Ο.Υ που θα υποβληθούν είτε δια της παρουσίας σας είτε ηλεκτρονικά στην συνέχεια τα μη εισπραχθέντα ενοίκια καταχωρούνται στην δήλωση φόρου εισοδήματος έντυπο Ε2 ως ανείσπρακτα και δεν φορολογούνται.