ΔΙΚΑΙΟ ΟΡΟΦΟΚΤΗΣΙΑΣ
Το γραφείο μας αναλαμβάνει υποθέσεις με αντικείμενο τη σύσταση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, το περιεχόμενο, τη φύση και την ερμηνεία της συστατικής πράξεως, ως και τη σύσταση της οροφοκτησίας σε συνδυασμό με την τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων.
Παρέχουμε πλήρη νομική υποστήριξη σε θέματα που άπτονται της ερμηνείας και τροποποίησης του κανονισμού πολυκατοικίας, τη διαχείριση της οικοδομής από τα όργανά της, τις διαφορές που ανακύπτουν από τις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις, αλλά και τις σχέσεις αυτών με τυχόν μισθωτές ή επικαρπωτές οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Ασχολούμαστε με υποθέσεις που αφορούν στα δικαιώματα ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας από φθορές στο διαμέρισμά του, προκαλούμενες από όμορη γειτονική ιδιοκτησία, αλλά και ζητήματα που ανακύπτουν από την απόσπαση ιδιοκτησίας από το εκάστοτε σύστημα κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής (εγκατάσταση φυσικού αερίου, αυτόνομη θέρμανση κλπ).
Στο πεδίο της κάθετης ιδιοκτησίας, ενδεικτικά αναφέρεται η ενασχόληση του γραφείου μας με υποθέσεις που αφορούν σε υπέρβαση συντελεστή δόμησης από κύριο κάθετης ιδιοκτησίας, μεταβολή όρων δόμησης σε οικόπεδο όπου θα οικοδομηθούν κάθετες ιδιοκτησίες/ανακατανομή ποσοστών δομήσεως κάθε συγκυρίου, αυθαίρετη κατάληψη τμήματος οικοπέδου κατά την ανέγερση κτίσματος κ.α
Ο θεσμός της διαιρεμένης ιδιοκτησίας εισήχθη στο ελληνικό δίκαιο με τη θέσπιση του ειδικού Ν 3741/1929, οι οποίος, όμως, αναφερόταν αποκλειστικώς στην οριζόντια ιδιοκτησία, ήτοι, κατά τη διατύπωση του πρώτου άρθρου του, στην «διαιρεμένη κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοπέδου» – με την αναγκαία διευκρίνιση ότι ως όροφοι θεωρούνται τόσο τα υπόγεια των υπαγομένων στις οικείες διατάξεις οικοδομών, όσο και τα «αμέσως υπό την στέγην δωμάτια».
Αργότερα, περιελήφθησαν στον εισαχθέντα (το 1940) νέον Αστικό Κώδικα τα άρθρα 1002 (το οποίο ουσιαστικά επανελάμβανε τις προβλέψεις των άρθρων 14 και 1 §2 Ν 3741/1929) και 1117, που επανερχόταν στα θεσπισθέντα με το άρθρο 2 §1 του ανωτέρω νομοθετήματος.
Ο επόμενος μεγάλος σταθμός στις ρυθμίσεις για τη διαιρεμένη ιδιοκτησία εντοπίζεται στη θέσπιση του ΝΔ/τος 1024/1971, με το οποίο αναγνωρίστηκε το δικαίωμα σύστασης επί ενιαίου κοινού οικοπέδου εντός Σχεδίου Πόλεως ή εντός των ορίων οικισμών προϋφισταμένων του 1923, καθώς και οικισμών με λιγότερους από 2000 κατοίκους, του από 24.4.85 ΠΔ/τος, πλειόνων χωριστών ιδιοκτησιών, σε δύο ή και περισσότερα κτίρια, με λαμβανόμενες νομίμως αποφάσεις των συγκυρίων τους (= κάθετη ιδιοκτησία -ή και μεικτή- σε αντιδιαστολή προς την οριζόντια), υπό την επιφύλαξη της τήρησης των οικείων πολεοδομικών διατάξεων και ρυθμίζονται τα ανακύπτοντα σχετικά θέματα. Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητα εκτός Σχεδίου δεν επιτρέπεται, με την επιφύλαξη της θεσπισθείσας με το άρθρο 5 §1 Ν 4178/2013 εξαίρεσης γηπέδων εκτός Σχεδίου και οικισμών ενός ή πλειόνων ιδιοκτητών με επ’ αυτών ανεγερμένα μέχρι της 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως ή και αυθαιρέτως.
Στο νόμο παρετίθετο μια ενδεικτική απαρίθμηση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων και μερών των υπαγομένων στις διατάξεις του οικοδομών, ρυθμίζονταν οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, είτε διά του θεσπιζομένου κανονισμού είτε διά των αποφάσεων της πλειοψηφίας τους κατά τις συγκαλούμενες Γενικές Συνελεύσεις, ανεφέροντο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους από τη συνεστημένη οροφοκτησία και προεβλέπετο, κυρίως, η συμμετοχή όλων στα κοινά βάρη του ακινήτου – καθώς και ό,τι άλλο εξυπηρετούσε τη σωστή λειτουργία του θεσμού.
Ακολούθησε η έκδοση και άλλων νομοθετημάτων, όπως ο Ν 2052/1992, που επέτρεψε τη σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών και εντός υφισταμένων προ του 1923 οικισμών ή οικισμών αριθμούντων κάτω των 2000 οικιστών κ.λπ., ενώ ζητήματα αναφερόμενα σε διαιρεμένες ιδιοκτησίες έχουν περιληφθεί και στα άρθρα 25 και 26 ΝΔ/τος 1003/1971 περί ενεργού πολεοδομίας (ήδη βλ. Ν 947/1979) και στο Ν 1562/1985, για την οικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων με το σύστημα της αντιπαροχής, μετά από αίτηση ποσοστού τουλάχιστον 65% (πλειοψηφίας) των συνιδιοκτητών και για την κατάρτιση ή συμπλήρωση, με συγκεκριμένη πλειοψηφία, των κανονισμών των οικείων κοινών ιδιοκτησιών.
Οι διαφορές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση της οροφοκτησίας, καθώς και οι διαφορές ανάμεσα στους διαχειριστές ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους και στους ιδιοκτήτες ορόφων και διαμερισμάτων υπάγονται πάντοτε στην αρμοδιότητα των Μονομελών Πρωτοδικείων, εκδικαζόμενες κατά την ειδική διαδικασία επίλυσης περιουσιακών διαφορών του άρθρου 614 αρ. 2 ΚΠολΔ, όσο και τα άρθρα 480Α και 481 ΚΠολΔ, περί αυτούσιας διανομής ακινήτων, με τη σύσταση (δικαστικώς) οριζοντίων ιδιοκτησιών επ’ αυτών. Κατ’ εξαίρεση, κατ’ άρθρο 14 παρ. 1 περίπτ. γ’ ΚΠολΔ, στην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων υπάγονται οι διαφορές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση της οροφοκτησίας και οι διαφορές ανάμεσα στους διαχειριστές ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους και στους ιδιοκτήτες ορόφων και διαμερισμάτων που αφορούν κοινόχρηστες δαπάνες, εφόσον η αξία του αντικειμένου τους δεν υπερβαίνει το ποσό των είκοσι χιλιάδων (20.000) ευρώ .
Οι διατάξεις του Ν 3741/1929 έχουν, κατ’ αρχήν, ενδοτικό χαρακτήρα, επιτρέπουσες τη σύναψη μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνιών από τη σχέση της οροφοκτησίας με περιεχόμενο διαφορετικό απ’ αυτές . Ωστόσο, στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται απαραιτήτως χωριστό δικαίωμα κυριότητας σε όροφο ή τμήμα ορόφου κοινού ακινήτου και, παρεπομένως, αναγκαστικής συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου στα κοινόχρηστα μέρη και πράγματά του , δυνάμει των σχετικών διατάξεων του Ν 3741/1929, οι οποίες είναι αναγκαστικού δικαίου, μη δυνάμενες να υποχωρήσουν εν όψει (ιδιωτικών) συμφωνιών των ενδιαφερομένων . Με τον κανονισμό, όμως, μπορεί να καθορίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη σχέση της οροφοκτησίας κατά τρόπο διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στο Ν 3741/1929, ως εκ του ειρημένου ενδοτικού χαρακτήρα των διατάξεών του και ως προς τα κοινά μέρη της οικοδομής, φθάνει να μην επιχειρείται έτσι η ανατροπή των διεπουσών τον θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας βασικών αρχών .