Η χρησικτησία ρυθμίζεται κυρίως στα ΑΚ 1041-1055 και συνιστά περίπτωση πρωτότυπης κτήσης εμπράγματου δικαιώματος (κυριότητας και δουλειών) σε ακίνητα ή κινητά πράγματα.
Το ΑΚ 1041, με παράτιτλο «τακτική χρησικτησία», ορίζει ότι «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία γίνεται κύριος του πράγματος»
Στο ΑΚ 1045, με παράτιτλο «έκτακτη χρησικτησία», ορίζεται ότι «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία).
Με την πλήρωση των στοιχείων της χρησικτησίας (τακτικής και έκτακτης) επέρχονται κτήση της κυριότητας για το χρησιδεσπόζοντα και ταυτόχρονα απώλεια της κυριότητας για το μέχρι τότε κύριο του πράγματος.
Iδιαίτερη βαρύτητα δίνει η έννομη τάξη στο γεγονός της έμπρακτης αδιαφορίας του κυρίου αυτού να ασκήσει το δικαίωμά του για μεγάλο χρονικό διάστημα και μάλιστα κατά τέτοιο τρόπο που να επιτρέπει σε άλλο πρόσωπο, το χρησιδεσπόζοντα, να αποκτά και να διατηρεί νομή στο ίδιο πράγμα.
1)Τακτική Χρησικτησία
Στο ΑΚ 1041, με παράτιτλο τακτική χρησικτησία, ορίζεται ότι «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος (τακτική χρησικτησία)».
Στοιχεία της νομοτυπικής μορφής του ΑΚ 1041 είναι α) η νομή, β) η καλή πίστη, γ) ο νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος και δ) ο χρόνος νομής.
Το πρόσωπο που συγκεντρώνει τα στοιχεία της χρησικτησίας (πλην του στοιχείου «χρόνος νομής») καλείται χρησιδεσπόζων. Μόλις πληρωθεί και το στοιχείο του χρόνου, ο χρησιδεσπόζων καθίσταται εκ του νόμου κύριος του πράγματος ή φορέας της δουλείας.
Την καλή πίστη ως στοιχείο της τακτικής χρησικτησίας ορίζει ο νόμος στο ΑΚ 1042: «Ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη στην περίπτωση του προηγούμενου άρθρου, όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε κυριότητα».
Η έννοια της καλής πίστης στο ΑΚ 1042 διατυπώνεται θετικώς, με αποτέλεσμα αυτός που επικαλείται τη συνδρομή της καλής πίστης να είναι υποχρεωμένος να αποδείξει την ύπαρξή της. Έτσι, την καλή πίστη οφείλει να αποδείξει ο χρησιδεσπόζων νομέας και όχι βέβαια ο κύριος του πράγματος
Καλή πίστη στη χρησικτησία είναι η πεποίθηση του νομέα ότι απέκτησε κυριότητα, εφόσον η πεποίθηση αυτή δεν οφείλεται σε βαριά του αμέλεια .Καλή πίστη με την έννοια ότι ο χρησιδεσπόζων έχει την ειλικρινή πεποίθηση ότι με την κτήση της νομής του πράγματος δεν προσβάλλεται απ’ αυτόν κατ’ ουσία το δικαίωμα της κυριότητας άλλου. ΑΠ 546/2003, ΕλλΔνη 45 (2004) 1443.
Από το συνδυασμό των ΑΚ 1041, 1042 και 1044 συνάγονται τα ακόλουθα για την έννοια της καλής πίστης ως στοιχείου της τακτικής χρησικτησίας: (α) Πρόκειται για πεποίθηση του νομέα και όχι άλλου προσώπου, (β) η οποία έχει ως περιεχόμενο την κτήση κυριότητας, (γ) η οποία πρέπει να μην οφείλεται σε βαριά αμέλεια του νομέα και (δ) η οποία πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο απόκτησης της νομής.
Η καλή πίστη του νομέα έχει ως περιεχόμενο την πεποίθησή του ότι απέκτησε κυριότητα. Μια τέτοια πεποίθηση συντρέχει στη συγκεκριμένη περίπτωση (ι) είτε όταν πιστεύει ότι υπάρχουν οι προϋποθέσεις κτήσης κυριότητας κατά πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο, (ιι) είτε όταν δεν πιστεύει κάτι τέτοιο, επειδή γνωρίζει λ.χ. ότι το μεταβιβαζόμενο πράγμα δεν ανήκει κατά κυριότητα στο μεταβιβάζοντα, αλλά πιστεύει ότι υπάρχει συναίνεση του κυρίου.
Στο δικαστήριο της ουσίας εναπόκειται να εξειδικεύσει στην απόφασή του τα πραγματικά περιστατικά που στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκροτούν την έννοια της καλής πίστης.
Ξεχωριστό στοιχείο της τακτικής χρησικτησίας είναι η ύπαρξη νόμιμου (ΑΚ 1041) ή νομιζόμενου τίτλου (ΑΚ 1043).
Τίτλος κυριότητος (ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος) είναι κάθε νομικό γεγονός ή σύνθεση τέτοιων γεγονότων που θεμελιώνει, σύμφωνα με το δίκαιο, τη σύσταση κυριότητας (ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος)
Τίτλοι κυριότητας, που ορίζονται στο νόμο in abstracto, είναι λ.χ. οι εμπράγματες συμβάσεις των ΑΚ 1033 και 1034, η χρησικτησία (τακτική και έκτακτη), η κληρονομική διαδοχή, η κατάληψη αδεσπότου (ΑΚ 1075), η επιδίκαση από το δικαστήριο, η προσκύρωση από δημόσια αρχή (ΑΚ 1056), η προσαύξηση (ΑΚ 1069 επ.), η περίληψη κατακυρωτικής εκθέσεως πλειστηριασμού.
Αντίθετα, δε συνιστούν κατά το νόμο τίτλο κυριότητας η ενοχική δικαιοπραξία, το προσύμφωνο, η διαθήκη και η αποδοχή κληρονομίας από μόνες τους, η νέμηση ανιόντος, η τελεσίδικη δικαστική απόφαση για καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως (ΚΠολΔ 949).
Στοιχείο της τακτικής χρησικτησίας είναι είτε ο νόμιμος είτε ο νομιζόμενος τίτλος. Αυτοί οι δύο τίτλοι αποτελούν και τις μόνες περιπτώσεις τίτλου (ως στοιχείου) χρησικτησίας. Ο νόμιμος τίτλος ορίζεται ως στοιχείο της τακτικής χρησικτησίας στο ΑΚ 1041, χωρίς όμως να προσδιορίζεται εννοιολογικά. Ο νομιζόμενος τίτλος ρυθμίζεται στο ΑΚ 1043, σύμφωνα σύμφωνα με το οποίο «Για τη χρησικτησία αρκεί και ο νομιζόμενος τίτλος, εφόσον δικαιολογείται η καλή πίστη του νομέα.- Στα ακίνητα δεν υπάρχει νομιζόμενος τίτλος χωρίς μεταγραφή, στις περιπτώσεις που αυτή απαιτείται». Τόσο ο ένας (ο νόμιμος) όσο και ο άλλος (ο νομιζόμενος) τίτλος δεν είναι σύννομος.
Ο νόμιμος τίτλος είναι ένα από τα απαραίτητα στοιχεία για την κτήση της κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία. Νόμιμος τίτλος κατά την έννοια της ΑΚ 1041 είναι κάθε περιστατικό παραγωγικό κατά νόμο κυριότητας, που αποτελεί την έννομη δικαιολογία της νομής του πράγματος με διάνοια κυρίου, όπως είναι και το μεταβιβαστικό της κυριότητας για νόμιμη αιτία συμβολαιογραφικό έγγραφο που έχει νομίμως μεταγραφεί, και πρέπει να παρουσιάζει εξωτερικώς τους όρους του έγκυρου τίτλου . Είναι το σύνολο των όρων που απαιτούνται για την κτήση της κυριότητας έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση εξαιτίας κάποιου ελαττώματος δεν επέρχεται το κτητικό αποτέλεσμα . Γενικά ως νόμιμος τίτλος χαρακτηρίζεται κάθε περιστατικό που κατά νόμο μπορεί να προσπορίσει κυριότητα στον αποκτώντα, κατά πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο, αλλά στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν την προσπόρισε εξαιτίας κάποιου ελαττώματος. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι για την εφαρμογή των ΑΚ 1041-1044 ο τίτλος πρέπει να είναι ελαττωματικός, διότι εάν αυτός δεν παρουσιάζει κάποια έλλειψη, δηλαδή πληρεί όλους τους όρους του νόμου τότε ο νομέας γίνεται κύριος και στην περίπτωση αυτή δεν έχει ανάγκη τη χρησικτησία η τελευταία δηλαδή δεν έχει κανένα νόημα . Διότι με τη χρησικτησία ο νόμος αποβλέπει στην αναπλήρωση του ελλείποντος στοιχείου . Αν ο τίτλος δεν παρουσιάζει εξωτερικά τους όρους έγκυρου τίτλου, τότε δεν υπάρχει καν νόμιμος τίτλος, αυτός δηλαδή είναι ανύπαρκτος.
Περιπτώσεις νόμιμου τίτλου
Επί μεταβιβάσεως ακινήτου, το συμβολαιογραφικό έγγραφο, εφόσον εχώρησε μεταγραφή του .
Η κληρονομία υπό την προϋπόθεση ότι έχει μεταγραφεί η δήλωση αποδοχής κληρονομίας ή το σχετικό κληρονομητήριο. Δεδομένου ότι εδώ η μεταγραφή ενεργεί αναδρομικά αρκεί αυτή να γίνει και μεταγενεστέρως και δεν εμποδίζεται η χρησικτησία εξαιτίας του ότι δεν υπήρχε κατά το χρόνο της κτήσεως της νομής .
Ο συμβιβασμός, εφόσον με αυτόν συμφωνείται η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου .
Η διανομή, δικαστική ή εξώδικη, ακινήτου, εφόσον μεταγράφηκε το οικείο συμβόλαιο ή η οικεία απόφαση .
Η δωρεά , η κληροδοσία , η κατάληψη, η προσκύρωση .
Η περίληψη της κατακυρωτικής εκθέσεως από τη μεταγραφή της .
Η τελεσίδικη απόφαση που καταδικάζει σε τέλεση δικαιοπραξίας για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, σε εκτέλεση υποχρεώσεως που απορρέει από προσύμφωνο .
Περιπτώσεις μη νόμιμου τίτλου
Δεν αποτελούν νόμιμο τίτλο: Η σύμβαση χρησιδανείου , η άτυπη δωρεά , ο εικονικός τίτλος, η αποδοχή κληρονομιάς που δεν μεταγράφηκε , η κληρονομική διαδοχή πριν από τον ΑΚ η άκυρη διαθήκη .
Το προσύμφωνο με το οποίο υπόσχεται κάποιος να μεταβιβάσει λόγω πωλήσεως ακίνητο . Το συμβόλαιο αγοράς που δεν μεταγράφηκε .
Έννοια νομιζόμενου τίτλου
Σύμφωνα με τη διάταξη της ΑΚ 1043 για τη χρησικτησία αρκεί και ο νομιζόμενος τίτλος, εφόσον δικαιολογείται η καλή πίστη του νομέα . Ο νομιζόμενος τίτλος στηρίζει την τακτική χρησικτησία μόνον εφόσον είναι ικανός να δικαιολογήσει την πεποίθηση του νομέα ότι βάσει τούτου απέκτησε τη νομή, δηλαδή όταν όχι από βαριά αμέλεια στη συγκεκριμένη περίπτωση πίστεψε ότι υπάρχει νόμιμος τίτλος κτήσεως της κυριότητας από αυτόν . Νομιζόμενος τίτλος υπάρχει αφενός όταν ο τίτλος είναι ανύπαρκτος, διότι δεν υπάρχει ούτε εξωτερικώς, και εκλαμβάνεται από το νομέα ως υπάρχων, ενώ πράγματι δεν υπήρξε καθόλου , και αφετέρου όταν ο τίτλος είναι άκυρος, γιατί πάσχει από κάποιο ελάττωμα, αλλά ο νομέας τον θεωρεί δικαιολογημένα έγκυρο . Τέτοιος άκυρος τίτλος υπάρχει π.χ. όταν κάποιος αγοράζει νομότυπα από τον κύριο αλλά η πώληση και η μεταβίβαση είναι άκυρες εξαιτίας της ανικανότητας του πωλητή για δικαιοπραξία. Όταν δωρείται ένα πράγμα, αλλά ο δωρητής δεν είχε εξουσία διαθέσεως . Ανύπαρκτος τίτλος υπάρχει όταν κάποιος καταλαμβάνει ξένο ακίνητο, θεωρώντας αυτό ως αδέσποτο. Στις πιο πάνω περιπτώσεις ακύρου ή ανύπαρκτου τίτλου, υπάρχει νομιζόμενος τίτλος που μπορεί να οδηγήσει σε κτήση της κυριότητας με χρησικτησία, αρκεί στη συγκεκριμένη περίπτωση να δικαιολογείται η πεποίθηση του νομέα για την ύπαρξη έγκυρου τίτλου και την δυνάμει αυτού κτήση της κυριότητας .
Η καλόπιστη νομή της ΑΚ 1041 δεν αρκεί για την κατ’ ΑΚ 1043 παράλληλα απαιτούμενη δικαιολογημένη πεποίθηση του νομέα για την ύπαρξη τίτλου , αλλά απαιτείται πρόσθετη καλή πίστη και ως προς τον νομιζόμενο τίτλο .
Περιπτώσεις νομιζόμενου τίτλου
Νομιζόμενο τίτλο αποτελεί: το συμβολαιογραφικό διανεμητήριο . Η δήλωση κληρονομίας στηριζόμενη σε προηγηθέντα άτυπο συμβιβασμό μεταξύ συγκληρονόμων . Νομιζόμενος τίτλος υπάρχει και στην περίπτωση που ο αγοραστής οικοπέδου, κατά την εφαρμογή του τίτλου του, από συγγνωστή πλάνη, καταλαμβάνει πλέον του πωληθέντος . Μπορεί να υπάρχει και σε άκυρη μεταγραφή.
Περιπτώσεις που δεν αποτελούν νομιζόμενο τίτλο
Δεν αποτελεί νομιζόμενο τίτλο: Το προσύμφωνο με το οποίο υπόσχεται κάποιος να μεταβιβάσει λόγω πωλήσεως ακίνητο . Σε μεταβίβαση ακινήτου αν δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο ή δεν έγινε μεταγραφή του . Η άκυρη αποδοχή κληρονομίας . Ο εικονικός τίτλος εν γνώσει του χρησιδεσπόζοντος .
Η ΑΚ 1043 παρ. 2 απαιτεί ρητώς, τη μεταγραφή του νομιζόμενου τίτλου, για να μπορέσει να χρησιδεσπόσει ο νομέας, εφόσον πρόκειται για μεταβίβαση ακινήτου. Εάν δεν γίνει μεταγραφή δεν υπάρχει νομιζόμενος τίτλος, γιατί στην περίπτωση αυτή η πεποίθηση του νομέα για απόκτηση της κυριότητας στερείται και του στοιχειώδους ευλογοφανούς στηρίγματος για επιμελή άνθρωπο . Εάν όμως εχώρησε μεταγραφή, αλλά το συμβόλαιο που μεταγράφτηκε ή η ίδια, η μεταγραφή, πάσχουν από κάποιο ελάττωμα, υπάρχει νομιζόμενος τίτλος .
2)Έκτακτη χρησικτησία
Στο ΑΚ 1045, με παράτιτλο έκτακτη χρησικτησία, ορίζεται ότι «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία).
Για την κτήση της κυριότητας πράγματος με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται: α) Νομή πράγματος με διάνοια κυρίου, β) Πάροδος ορισμένου χρόνου και γ) Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας . Δεν απαιτείται καλή πίστη. Και ο κακής πίστεως νομέας εφόσον συντρέχουν οι λοιποί όροι γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία. Δεν απαιτείται επίσης ανεπίληπτη νομή, νόμιμος τίτλος ή άλλος όρος . Η έκτακτη χρησικτησία συνιστά πρωτότυπο τρόπο κτήσεως της κυριότητας, για τον οποίο αρκεί η συμπλήρωση απλώς στο πρόσωπο του αποκτώντος του χρόνου νομής με διάνοια κυρίου ανεξαρτήτως της αιτίας από την οποία αυτή αποκτήθηκε.
Συνεπώς η σημαντικότερη προϋπόθεση για την κτήση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία είναι η εικοσαετής συνεχής και αδιάκοπη άσκηση της νομής . Η φυσική εξουσία επί του ακινήτου πρέπει να είναι καθολική να περιλαμβάνει δηλαδή όλες τις χρησιμότητες του πράγματος και να ασκείται με διάνοια κυρίου . Είναι αδιάφορο για την κτήση της κυριότητας το επιλήψιμο ή ανεπίληπτο της νομής . Δεν ενδιαφέρει ο χαρακτηρισμός της πράξεως με την οποία ο χρησιδεσπόζων απέκτησε το πράγμα, αφού για να αποκτηθεί η κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία δεν χρειάζεται να υπάρχει νόμιμος τίτλος.
Άσκηση νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητας με χρησικτησία αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πράξεις πάνω σ’ αυτό, που προσιδιάζουν στη φύση και στον προορισμό και είναι δηλωτικές εξουσιάσεως αυτού με διάνοια κυρίου δηλαδή με τη θέλησή του να το έχει δικό του . Τέτοιες υλικές και εμφανείς πράξεις είναι μεταξύ άλλων, οι εμφανείς επισκέψεις και επίβλεψη του ακινήτου, η καταμέτρησή του, η σύνταξη τοπογραφικών διαγραμμάτων , η εκμίσθωση και είσπραξη μισθωμάτων και πολύ περισσότερο η ανέγερση κτίσματος πάνω σ’ αυτό, η περίφραξη και η καλλιέργεια του αγρού .
Αναστολή της χρησικτησίας.
Από την διάταξη του άρθρου 1047 που ορίζει ότι « η χρησικτησία δεν αρχίζει και, αν έχει αρχίσει, δεν συνεχίζεται κατά το διάστημα που αναστέλλεται η παραγραφή της διεκδικητικής αγωγής, ή εμποδίζεται σύμφωνα με το νόμο η συμπλήρωση της παραγραφής αυτής», προκύπτει ότι ο Αστικός Κώδικας εισάγει και ως προς τη χρησικτησία τις ισχύουσες σε κάθε παραγραφή αναστολές (ΑΚ 255-259). Σύμφωνα με αυτήν αναστέλλεται η έναρξη ή η συνέχιση της χρησικτησίας στις περιπτώσεις της ΑΚ 256 (απόλυτη αναστολή) και αναστέλλεται η συμπλήρωση της χρησικτησίας στις περιπτώσεις των άρθρων 255 και 259 (αναστολή συμπληρώσεως). Τα εμπόδια δηλαδή της παραγραφής μπορούν να αφορούν είτε στην έναρξη είτε στην περαιτέρω συνέχισή της. Η περίπτωση της αναστολής του άρθρου 258 ΑΚ καλύπτεται από το άρθρο 1055 ΑΚ . Η ΑΚ 1047 έχει γενικότερη εφαρμογή και δεν υπερισχύει των παραπάνω ειδικών διατάξεων .(ΠΗΓΗ : Αστικός Κώδικα Ι. Καράκωστας)