Mίσθωση πράγματος
Mίσθωση πράγματος είναι η σύμβαση με την οποία ο μεν εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και να διατηρεί το πράγμα κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, ο δε μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (βλ. AΠ 258/1993 ΕλΔ 35/410).
Eίναι υποσχετική δικαιοπραξία, με την οποία δεν μεταβιβάζεται ούτε συνιστάται εμπράγματο δικαίωμα στο πράγμα, ούτε νομή αλλά υποχρέωση προς παραχώρηση πρόσκαιρης κατοχής·
Ο νόμος δεν αναφέρει τίποτα για τον τύπο των μισθώσεων. Έτσι, οι μισθώσεις δεν υπόκεινται βασικά σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπες (158 AK· ΑΠ 940/2018, ΑΠ 182/2009, ΑΠ 735/2008 ΕλΔ 51/464, ΑΠ 1331/1976 ΝοΒ 25/931, ΕφΑθ 8363/2001 ΕΔΠ 2003/178, ΕφΠειρ 839/2000 ΕλΔ 42/802, Χ. Παπαδάκης: Αγωγές, 2006, αριθ. 44 επ.,)
Η σύναψη της μίσθωσης υπόκειται σε έγγραφο συστατικό τύπο μόνον όπου ο νόμος το ορίζει.
Για τις μισθώσεις που συνάπτει ΝΠΔΔ, το άρθ. 44 § 2 π.δ. 715/1979 ορίζει ότι: «Η σύμβασις μισθώσεως καταρτίζεται δια συμβολαιογραφικού ή ιδιωτικού εγγράφου, κατά την κρίσιν του διοικούντος το NΠΔΔ συλλογικού οργάνου».
H μίσθωση πράγματος είναι διαρκής ενοχική σύμβαση (AΠ 1040/1974 ΝοΒ 23/621, Σούρλας: EρμAK, Eισαγ. άρθ. 361-373, αριθ. 54, Π. Φίλιος: MισθΠρ, § 25.E.I.1, σ. 285, Π. Κορνηλάκης: ΕιδΕνοχΔ, έκδ. 2005, § 85, σ. 307) λήγει δε είτε με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, είτε με καταγγελία, είτε με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης.
Νόμιμη διάρκεια εμπορικών μισθώσεων μετά τους ν. 2741/1999 και 4242/2014
Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη (ΑΠ 973/2010 ΕλΔ 52/143). Συμβατική είναι αυτή που συμφωνήθηκε στην οποία εμπεριέχεται και η συμβατική παράταση της μίσθωσης. Νόμιμη είναι αυτή που ορίζεται στον νόμο.
Στις μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από την ισχύ του ν. 4242/2014 έχει εφαρμογή η ρύθμιση που εισήχθη με το άρθ. 7 §§ 6-9 ν. 2741/1999 (άρθ. 5 § 1 π.δ. 34/1995) κατά την οποία: «Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο.
Για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014, η νόμιμη διάρκειά τους είναι τριετής, όπως ορίζει το άρθ. 13 § 1 εδ. β΄ ν. 4242/2014 κατά το οποίο: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο.
Η έναρξη της μίσθωσης μπορεί να συμπίπτει με την ημέρα σύναψης της σύμβασης, ή μπορεί να μη συμπίπτει με αυτή αλλά να είναι μεταγενέστερη ή μπορεί και να εξαρτάται από την πλήρωση αναβλητικής αίρεσης ή προθεσμίας. Ο χρόνος έναρξης της μίσθωσης, που αποτελεί αντικείμενο της συμφωνίας των μερών, δεν επηρεάζεται από τον χρόνο της δυνατότητας του του μισθωτή να κάνει χρήση του μισθίου, αρκεί αυτό να παραχωρείται, σε όποια κατάσταση το δέχθηκε ο μισθωτής με τη σύμβαση.
H λήξη της μίσθωσης
σε μίσθωση, που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο, λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς άλλη διατύπωση.
Αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει το μίσθωμα για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που παρεμβάλλεται μεταξύ του χρόνου της εγκατάλειψης και του χρόνου λήξης της μίσθωσης, εκτός αν ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ή το εκμισθώσει σε άλλον και ωφεληθεί ίσο ποσό.
Μίσθωμα
Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (574 ΑΚ).
Μίσθωμα (ενοίκιο, νοίκι) είναι η αντιπαροχή του μισθωτή προς τον εκμισθωτή για τη δυνατότητα που του παρέχει ο τελευταίος να χρησιμοποιεί το μίσθιο.
Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο (596 ΑΚ).
Επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στον εκμισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει, να κάνει χρήση του μισθίου. Επομένως, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο τον, μέχρι τη λήξη, υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο. Ο μισθωτής απαλλάσσεται από το μίσθωμα εάν καταγγείλει τη μίσθωση για σπουδαίο λόγο (ΑΠ 208/2018 www.areiospagos.gr).
Εκχώρηση μισθώματος.
Κατά το άρθ. 455 ΑΚ, ο δανειστής μπορεί με σύμβαση να μεταβιβάσει σε άλλον την απαίτησή του χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη (εκχώρηση). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθ. 455, 460-462 ΑΚ σαφώς συνάγεται ότι, μετά την από τον εκδοχέα αναγγελία της εκχωρηθείσας απαίτησης στον οφειλέτη, αποκόπτεται κάθε δεσμός του εκχωρηθέντος οφειλέτη με τον εκχωρητή και η εκχωρηθείσα απαίτηση αποκτάται υπέρ του αναγγείλαντος εκδοχέα, ο οποίος δικαιούται έκτοτε στη δικαστική επιδίωξη και είσπραξή της, ο δε εκχωρητής αποξενώνεται από την εκχωρηθείσα απαίτηση, μη δικαιούμενος να επιληφθεί αυτής.
Εκχώρηση μισθωμάτων στο Δημόσιο.
1. Από τις διατάξεις των άρθ. 455, 460, 461 και 477 ΑΚ σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθ. 1 § 2 και 2 ν.δ 356/1974 (ΚΕΔΕ) και 4 § 7 του ν. 2238/1994 «Κύρωση του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος» προκύπτει ότι εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων, που θεωρούνται ότι έχουν αποκτηθεί κατά τη διάταξη του άρθ. 20 του ν. 2238/1994 και τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από το δικαιούχο επιτρέπεται να μη συνυπολογίζονται στο συνολικό καθαρό εισόδημά του, εφόσον εκχωρηθούν στο Δημόσιο, χωρίς αντάλλαγμα.
Η εκχώρηση γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση του υπόχρεου σε φόρο, η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο για τη φορολογία του προϊστάμενο της ΔΟΥ, μέσα στο οικονομικό έτος, στο οποίο τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο, παραδίδοντας συγχρόνως σε αυτόν τα αποδεικτικά της εκχωρούμενης απαίτησης έγγραφα.
Από της δηλώσεως αυτής του εκχωρητή, με τη βεβαίωση αυτού ότι δεν κατέχει άλλα αποδεικτικά της εκχωρούμενης απαίτησης έγγραφα, το Δημόσιο ως εκδοχέας της εκχωρούμενης απαίτησης υποκαθίσταται ως προς την εκχωρούμενη απαίτηση στα δικαιώματα του εκχωρητή, ως ειδικός διάδοχος αυτού, μη απαιτούμενης, κατά την ειδικώς ρυθμίζουσα την εκχώρηση αυτή διάταξη του άνω άρθρου § 7 του ν. 2238/1994, αναγγελίας της εκχωρήσεως προς τον οφειλέτη, η δε εκχωρούμενη απαίτηση αποτελεί περαιτέρω δημόσιο έσοδο, που εισπράττεται από τον οφειλέτη σύμφωνα με τις διατάξεις του ΚΕΔΕ.
Μη καταβολή μισθώματος λόγω κορωνοϊού.
Με το άρθ. 2 § 1 της από 20.3.2020 ΠΝΠ [η οποία κυρώθηκε με το άρθ. 1 ν. 4683/2020 (ΦΕΚ 83 Α/10.4.2020) και τροποποίηθηκε αφ’ ης ίσχυσε, με το άρθ. 4 ν. 4690/2020 (ΦΕΚ 104 Α/30.5.2020) απαλλάχθηκαν οι μισθωτές των εμπορικών και ορισμένων μισθώσεων κύριας κατοικίας, από την καταβολή του 40% του μισθώματος για ορισμένο χρονικό διάστημα. Ορθά παρατηρείται ότι στις περιπτώσεις που ο μισθωτής αδυνατεί να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους ανώτερης βίας (όπως συνεπεία κρατικής παρέμβασης), τότε ο μισθωτής απαλλάσσεται όχι μόνον από το 40% αλλά από το σύνολο του μισθώματος [Αν. Βαλτούδης: Κορωνοϊός (CONVID-19) και ειδικές συμβατικές σχέσεις, ΕλΔ 2020/361) (ΠΗΓΗ: Ι.ΚΑΤΡΑΣ AΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ)