Κατάρτιση Κανονισμού πολυκατοικίας με δικαστική απόφαση

Σύμφωνα με το άρθρο 9 εδ. α’ του Ν. 1562/1985 «αν υπάρχει χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτισθεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων άρθρων, να καταρτισθεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών». Στη διάταξη δε του άρθρου 4 παρ. 1 στοιχ. γ’ του ιδίου νόμου, που έχει εν προκειμένω ανάλογη εφαρμογή, ορίζεται ότι πριν από την κατάθεση της αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση του κανονισμού, καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμόδιου δικαστηρίου, πλην άλλων, και σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών. Από τις ανωτέρω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 4 παρ. 1 του Ν. 3741/1929 («επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας, ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις κλπ»), συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα οροφοκτησίας του Ν. 3741/1929, προϋποθέτει κατ’ αρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Εξαίρεση εισάγει η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 9 εδ. α’ του Ν. 1562/1985, κατά την οποία επιτρέπεται σε συνιδιοκτήτες, που εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν αφενός δεν έχει καταρτισθεί τέτοιος με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, αφετέρου είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των μεταξύ τους σχέσεων. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που έχει κατατεθεί σε συμβολαιογράφο από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Σε ό,τι όμως αφορά τον ίδιο τον κανονισμό, πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα: α) Στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλονότι στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται. Από τις προπαρατεθείσες διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 13 του Ν. 3741/1929, προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύνταξη κανονισμού με σκοπό τη ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις», που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα.
Πριν από την κατάθεση της αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση του κανονισμού, καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου: α) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, β) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες, με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, τα έγγραφα δε αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους, που ζητούν τη σύνταξη κανονισμού και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει επιπλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. (ΜΕφΑθ.5840/2022).