Κοινόχρηστα μέρη του ακινήτου
Οι ιδιοκτήτες ακινήτου το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχουν συγκυριότητα, συννομή και δικαίωμα κοινής χρήσης κατ’ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του ακινήτου που παρέχουν κοινή χρησιμότητα στους δικαιούχους των επιμέρους ιδιοκτησιών (ΑΚ 1117).
Σύμφωνα με τα άρθρ. 5 εδ. α΄ και 3 § 2 Ν 3741/1929 κάθε οροφοκτήτης έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί ακώλυτα τα κοινά μέρη του ακινήτου, υπό τον όρο να μην βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών οροφοκτητών και να μην μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους.
Συνεπώς παρεμβάσεις, παρά τις ρυθμίσεις του κανονισμού, συνιδιοκτήτη, με αυθαίρετες προσθήκες σε κοινοχρήστους χώρους, μεταβάλλουσες τον προορισμό τους και έχουσες επιπτώσεις στην αισθητική του κτιρίου αποκλείονται και αντιτίθενται στην έννοια της προσηκούσης συγχρήσεως των κοινών εκ μέρους των οροφοκτητών με αποτέλεσμα να απαγορεύεται τόσο η βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών χρήση ενός εξ αυτών των κοινών μερών της πολυκατοικίας, που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως τη χρήση των διαιρεμένων ιδιοκτησιών τους ή τη σύγχρηση των κοινών, όσο και η μεταβολή του συνήθους προσδιορισμού τους. (ΕφΑθ 6150/2009 ΕΔΠ 2011,131, ΑΠ 381/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1658/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 6770/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 756/2004 ΝΟΜΟΣ – βλ. και ΕφΑθ 933/2011 ΕΔΠ 2011,142).
Μεταβολή του προορισμού των κοινών προκύπτει όταν η συγκεκριμένη χρήση τους αλλοιώνει τον καθορισθέντα συμβατικώς σκοπό ή, εν ελλείψει συμβατικής ρυθμίσεως, τον προκύπτοντα από τη φύση και το ρόλο τους στη λειτουργία της οροφοκτησίας, κατά περίπτωση, σκοπό.
Σύμφωνα με τη νομολογία είναι βλαπτική η χρήση από κάποιο συνιδιοκτήτη των κοινών μερών για τους λοιπούς δικαιούχους αν δι’ αυτής εμποδίζεται ή δυσχεραίνεται η χρήση των οριζοντίων τους ιδιοκτησιών ή η σύγχρηση των μερών αυτών ή αν αλλοιώνεται ο κατά φύσιν προορισμός των κοινοχρήστων.( ΑΠ 639/2010 ΕλλΔνη 2012,440. ΑΠ 381/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1658/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 357/2006 ΕλλΔνη 2006,819, ΕφΑθ 6770/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 756/2004 ΝΟΜΟΣ – βλ. και ΕφΑθ 933/2011 ΕΔΠ 2011,142.)
Σύμφωνα με την 4371/2000 απόφαση του Εφετείου Αθηνών «Νομίμως διατάσσεται η κατεδάφιση αυθαίρετης κατασκευής ενός των οροφοκτητών στον κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο της οικοδομής τους, διότι έτσι έχει αλλάξει ο συνήθης προορισμός του χώρου αυτού και παρακωλύεται η χρήση του από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες»
Σε περίπτωση, συνεπώς, κατάληψης από οροφοκτήτη με ανέγερση αυθαίρετης κατασκευής κοινοχρήστων χώρων κτηρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, οι οροφοκτήτες με βάση τις διατάξεις για την προστασία της συγκυριότητας (ΑΚ 1094 επ., 1116) και της συννομής (ΑΚ 987, 984, 994) δικαιούνται να ζητήσουν την απόδοση σε όλους τους συγκυρίους και συννομείς του καταληφθέντος τμήματος των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων.
Αν η κατάληψη γίνεται από οροφοκτήτη επί του ακαλύπτου, κοινόχρηστου χώρου, με αυθαίρετη κατασκευή, αφενός μεν η τελευταία είναι παράνομη κατά το πολεοδομικό δίκαιο, αφετέρου δε οι λοιποί συνιδιοκτήτες δικαιούνται να ζητήσουν την κατεδάφιση του αυθαιρέτου κτίσματος καθότι με την αυθαίρετη κατασκευή μεταβλήθηκε ο προορισμός του χώρου και παρεμποδίζεται η κοινή χρήση των λοιπών δικαιούχων.
Όπως γίνεται παγίως δεκτό, τυχόν νομιμοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής και συνεπώς εξαίρεσή της από την κατεδάφιση δεν εμποδίζει τους λοιπούς ιδιοκτήτες να ζητήσουν την άρση της κατασκευής και την επαναφορά των κοινόχρηστων μερών στην προηγούμενη κατάσταση. Αυτό συμβαίνει, διότι με τη νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών από την Πολεοδομία δεν παύει η παρεμπόδιση της χρήσης των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Οι πολεοδομικές διατάξεις δεν υπερισχύουν του κανονισμού της πολυκατοικίας . Οι δημοσίου δικαίου κανόνες της πολεοδομικής νομοθεσίας εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς από αυτούς της οροφοκτησίας .
Όπως είναι γνωστό, οι σχέσεις μεταξύ των οροφοκτητών ρυθμίζονται από τις ειδικές διατάξεις της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία αλλά και από την ιδιωτική βούληση, στην οποία ο Ν. 3741/1929 καταλείπει ευρύ πεδίο δράσης. Οι δικαιοπρακτικές αυτές ρυθμίσεις εμπεριέχονται στη συστατική πράξη, τον κανονισμό αλλά και άλλες συμφωνίες των δικαιούχων των επί μέρους ιδιοκτησιών, οι οποίες τους δεσμεύουν, όπως δεσμευτικές είναι οι συμφωνίες αυτές και για τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους των οροφοκτητών. Συνεπώς, νομιμοποίηση από την Πολεοδομία της αυθαίρετης κατασκευής δεν απαλλάσσει τον συνιδιοκτήτη από τις έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών υποχρεώσεις του. Η ενέργεια του οροφοκτήτη εξακολουθεί να είναι αντισυμβατική. Οι διατάξεις του κανονισμού πολυκατοικίας υπερέχουν. Ακόμη μάλιστα και αν ο συνιδιοκτήτης πραγματοποίησε την αντίθετη με τον κανονισμό κατασκευή κατόπιν αδείας της πολεοδομικής αρχής, οι λοιποί οροφοκτήτες δικαιούνται να ζητήσουν την άρση της καθώς και την επαναφορά στην προηγούμενη της προσβολής κατάσταση . Η αξίωση μάλιστα των λοιπών συνιδιοκτητών για άρση των κατασκευών εναντίον αυτού που επέφερε τις μεταβολές, παρά το ότι οι αυθαίρετες κατασκευές νομιμοποιήθηκαν μεταγενέστερα από το αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο αποτελεί έννομο τους δικαίωμα.(ΚΑΤΡΑΣ 2020)