Ο κύριος οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας έχει τη δυνατότητα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης, όταν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, διαφέρει από τα στοιχεία που περιγράφονται στην αρχική πράξη. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ώστε να διασφαλίζεται η νομιμότητα της μεταβολής και η προστασία των δικαιωμάτων τρίτων.
Η μονομερής τροποποίηση επιτρέπεται εφόσον δεν επέρχεται μεταβολή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου ή του γεωτεμαχίου, δεν αλλοιώνονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των λοιπών συνιδιοκτητών και η ιδιοκτησία υφίσταται νομίμως ή έχει τακτοποιηθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Επιπλέον, τυχόν αποκλίσεις εμβαδού που προκύπτουν από νεότερες μετρήσεις δεν πρέπει να υπερβαίνουν το ποσοστό του δύο τοις εκατό (2%) σε σχέση με τα στοιχεία της αρχικής πράξης.
Η διαδικασία πραγματοποιείται με τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης από τον κύριο της ιδιοκτησίας, στην οποία περιγράφεται αναλυτικά η νέα κατάσταση, το επικαιροποιημένο εμβαδόν, η χρήση και το περίγραμμα του ακινήτου, καθώς και τα δικαιολογητικά που τεκμηριώνουν τη νομιμότητα της μεταβολής. Η πράξη αυτή υποβάλλεται προς καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, είτε ηλεκτρονικά είτε με φυσικό φάκελο.
Για την καταχώριση απαιτούνται η αίτηση του ενδιαφερόμενου ή του συμβολαιογράφου, αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης μονομερούς τροποποίησης, πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το ακίνητο, πιστοποιητικό πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, καθώς και απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος ή τοπογραφικό διάγραμμα που αποτυπώνει τη νέα κατάσταση. Επιπλέον, απαιτείται αποδεικτικό πληρωμής του τέλους καταχώρισης, όπως αυτό εκδίδεται μέσω της ηλεκτρονικής υπηρεσίας του Κτηματολογίου, καθώς και αποδεικτικό καταβολής τυχόν φόρων ή τελών που προκύπτουν από τη μεταβολή.
Μετά την υποβολή, το Κτηματολογικό Γραφείο διενεργεί έλεγχο νομιμότητας, προκειμένου να διαπιστωθεί η πληρότητα των δικαιολογητικών και η συμβατότητα της πράξης με τις προϋποθέσεις του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου. Εφόσον ο έλεγχος ολοκληρωθεί επιτυχώς, η πράξη καταχωρίζεται στο Κτηματολογικό Φύλλο της ιδιοκτησίας και ενημερώνεται το κτηματολογικό διάγραμμα με τα νέα στοιχεία που αφορούν το εμβαδόν, τη χρήση ή το περίγραμμα του ακινήτου.
Η καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο καθιστά τη μεταβολή ισχυρή και εκτελεστή έναντι πάντων από την ημερομηνία καταχώρισης. Από το χρονικό αυτό σημείο, η νέα κατάσταση της ιδιοκτησίας θεωρείται επίσημα καταχωρισμένη και δεσμευτική για κάθε συναλλαγή ή δικαιοπραξία που αφορά το ακίνητο. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η ακρίβεια των κτηματολογικών εγγραφών, η ασφάλεια των συναλλαγών και η προστασία της δημόσιας πίστης, σύμφωνα με τις αρχές που διέπουν το Εθνικό Κτηματολόγιο.
Η διαδικασία αυτή, όπως προβλέπεται από το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, συμβάλλει στην απλοποίηση των διαδικασιών, στη μείωση της γραφειοκρατίας και στην ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου στις εμπράγματες συναλλαγές. Παράλληλα, ενισχύει την αξιοπιστία των στοιχείων του Κτηματολογίου, καθώς κάθε μεταβολή αποτυπώνεται με ακρίβεια και νομιμότητα, εξασφαλίζοντας την πλήρη αντιστοίχιση μεταξύ της πραγματικής και της νομικής κατάστασης του ακινήτου.
Μετά τη μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το άρθρο 16 του νόμου 5142/2024, η ενημέρωση του Ελληνικού Κτηματολογίου πραγματοποιείται με την καταχώριση της νέας συμβολαιογραφικής πράξης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Η διαδικασία αυτή προβλέπεται από τον νόμο 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και τις σχετικές υπουργικές αποφάσεις του Υπουργείου Δικαιοσύνης και του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».
Αρχικά, ο κύριος της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας συντάσσει μονομερώς συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου, δηλαδή δεν θίγονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, έχουν καταβληθεί οι οφειλόμενοι φόροι και η ιδιοκτησία υφίσταται νομίμως ή έχει υπαχθεί στις διατάξεις τακτοποίησης αυθαιρέτων. Η πράξη αυτή υποβάλλεται για καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, είτε ηλεκτρονικά είτε με φυσικό φάκελο.
Μαζί με την πράξη υποβάλλονται τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το πιστοποιητικό πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, το σχεδιάγραμμα κάτοψης ή τοπογραφικό διάγραμμα, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και το αποδεικτικό πληρωμής του τέλους καταχώρισης. Εφόσον από τη μεταβολή προκύπτει φορολογική υποχρέωση, υποβάλλεται και η σχετική δήλωση φόρου.
Το Κτηματολογικό Γραφείο, μετά τον έλεγχο νομιμότητας της πράξης και των συνοδευτικών εγγράφων, προχωρά στην καταχώριση της πράξης στο Κτηματολογικό Φύλλο της ιδιοκτησίας και ενημερώνει το κτηματολογικό διάγραμμα με τα νέα στοιχεία, όπως το εμβαδόν, το περίγραμμα ή τη χρήση του ακινήτου. Από τη στιγμή της καταχώρισης, η πράξη καθίσταται εκτελεστή και δεσμευτική έναντι πάντων.
Η ενημέρωση του Κτηματολογίου ολοκληρώνεται με την ανανέωση των εγγραφών και των διαγραμμάτων, ώστε να αποτυπώνεται η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου, σύμφωνα με τα στοιχεία της νέας συμβολαιογραφικής πράξης.